BGH-Urteil zur Untervermietung: Wie Sie gewinnorientierte Mieter stoppen und Ihr Eigentum schützen

Heute müssen wir über ein Thema sprechen, das mir in meinem Alltag als Verwalter immer häufiger begegnet: Mieter, die unsere Wohnungen als ihr persönliches Start-up begreifen.

Bestimmt haben Sie das auch schon erlebt: Sie vermieten eine Wohnung zu einem fairen Kurs, und kurze Zeit später taucht das Objekt voll möbliert auf Plattformen wie Airbnb oder WG-Gesucht auf – natürlich zum doppelten Preis. Damit ist jetzt Schluss. Vor wenigen Monaten, am 28. Januar 2026, hat der Bundesgerichtshof ein absolutes Machtwort gesprochen, das uns Vermietern endlich den Rücken stärkt.

Aus meiner Praxiserfahrung weiß ich: Dieses Urteil ist eine scharfe Waffe gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum. Gehen wir das Thema einmal ganz konkret durch, damit Sie wissen, wie Sie im Ernstfall reagieren können.

Der dreiste Fall aus Berlin: Wenn die Untermiete zum Geschäftsmodell wird

Schauen wir uns kurz an, was überhaupt passiert ist. In dem verhandelten Fall (Az. VIII ZR 228/23) ging es um eine Zweizimmerwohnung in Berlin. Der Mieter zahlte seit 2009 eine absolut humane Nettokaltmiete von monatlich 460 Euro. Wegen eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts entschloss er sich, die Wohnung unterzuvermieten.

Soweit, so verständlich. Aber jetzt kommt die Dreistigkeit: Er verlangte von seinen beiden Untermietern eine Nettokaltmiete von insgesamt 962 Euro – also mehr als das Doppelte seiner eigenen Miete! Insgesamt strich er inklusive Nebenkostenvorauszahlungen monatlich 1.100 Euro ein. Die Vermieterin fackelte nicht lange, mahnte den Mieter wegen unbefugter Untervermietung ab und sprach schließlich die ordentliche Kündigung aus. Zu Recht, wie der BGH nun final bestätigt hat.

Was sagt der BGH? Die rechtliche Grenze der Untervermietung

Der Kern des Urteils ist glasklar: Ein Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis, wenn er damit einen Gewinn erzielen möchte.

Rechtlich läuft das über den bekannten Paragrafen 553 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Ein Mieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung nur verlangen, wenn er ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen kann. Das liegt beispielsweise vor, wenn sich seine finanziellen Umstände ändern, eine Trennung ansteht oder ein beruflicher Auslandsaufenthalt den Wohnortwechsel erzwingt.

Der BGH hat nun unmissverständlich klargestellt: Dieses Recht dient dazu, dem Mieter den Erhalt seiner Wohnung zu sichern und ihn vor wirtschaftlicher Überforderung zu schützen. Es ist jedoch kein Freibrief, um aus günstig angemietetem Wohnraum ein renditestarkes Nebengewerbe zu machen.

Eine einfache Formel hilft uns hier in der Praxis:

Untermieteinnahmen−wohnungsbezogene Aufwendungen=Gewinn

Liegt das Ergebnis über Null, bewegen wir uns im unzulässigen Bereich. Eine ungenehmigte, gewinnbringende Untervermietung stellt eine erhebliche Pflichtverletzung des Mietvertrags dar und rechtfertigt die fristgemäße Kündigung durch den Vermieter.

Ein kleiner Kniff, der mir schon oft Ärger erspart hat

In meinem Alltag als Verwalter sehe ich oft, dass Mieter versuchen, den Gewinn über angebliche „Möblierungszuschläge“ oder „Servicepauschalen“ für Internet und Strom zu verschleiern. Lassen Sie sich darauf nicht ein! Das Bundesjustizministerium arbeitet zwar derzeit an einem Gesetzentwurf, der Möblierungszuschläge auf maximal 5 Prozent der Nettokaltmiete deckeln soll, aber aktuell gibt es hier noch keine feste gesetzliche Grenze.

Wenn ein Mieter bei Ihnen eine Untervermietung anfragt, nutzen Sie folgenden Ablauf:

1. Vertragsentwurf fordern: Verlangen Sie vor der Erteilung der Erlaubnis zwingend den Entwurf des Untermietvertrags inklusive der genauen Aufschlüsselung der Miete und Nebenkosten.

2. Kalkulation prüfen: Der Mieter muss Ihnen gegenüber offenlegen, wie sich die Untermiete zusammensetzt. Kleine Aufschläge für die Abnutzung von Möbeln sind okay. Alles, was darüber hinausgeht, ist verdächtig.

3. Schriftliche Erlaubnis begrenzen: Erteilen Sie die Erlaubnis immer nur schriftlich, befristet und zweckgebunden (z. B. für den Zeitraum des Auslandssemesters).

Der Kontext im Juni 2026: Warum dieses Urteil gerade jetzt so wichtig ist

Wir befinden uns im Juni 2026. Die Wohnraumnot in den Städten ist extrem hoch, und gleichzeitig steigen die Bewirtschaftungskosten für uns Vermieter massiv an. Denken Sie nur an die aktuelle Abrechnungsperiode für 2025, die wir jetzt im Sommer erstellen müssen:

• Die neue Grundsteuer schlägt nach der Reform erstmals voll in den Abrechnungen auf.

• Der CO2-Preis klettert im laufenden Jahr 2026 im neuen Auktionsmodell auf bis zu 65 Euro pro Tonne.

• Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle Zähler fernablesbar sein.

Es kann nicht sein, dass wir Vermieter den gesamten bürokratischen und finanziellen Aufwand tragen, während findige Mieter mit unserem Eigentum steuerfreie Gewinne einstreichen, ohne das Risiko zu tragen. Das BGH-Urteil schützt somit auch indirekt die ehrlichen Untermieter vor Wucherpreisen.

Mein Fazit für Ihre Praxis

Dieses Urteil ist ein Meilenstein. Es schiebt dem unkontrollierten Wildwuchs auf dem Mietmarkt einen Riegel vor. Nutzen Sie Ihr Recht als Eigentümer und schauen Sie genau hin, wer in Ihren Wohnungen lebt und zu welchen Konditionen.

Gerade wenn Untermieter im Spiel sind, müssen die Betriebskosten und vor allem die CO2-Kosten sauber aufgeteilt werden. Unser Tool führt Sie Schritt für Schritt durch diesen Prozess. Sie erstellen im Handumdrehen rechtssichere Abrechnungen, die jedem Mieter- oder Anwaltsschreiben standhalten. So bleibt Ihre Vermietung stressfrei und rentabel. Das Tool wird in wenigen Wochen verfügbar sein. Wenn Sie Interesse haben, können Sie sich unten für den kostenlosen Newsletter anmelden.