Dachrinnenreinigung: Wann dürfen Sie die Kosten auf den Mieter umlegen?
Der Herbst kommt, das Laub fällt, und die Dachrinne ist voll. Sie bestellen eine Firma, um die Rinnen reinigen zu lassen. Die Rechnung beträgt z.B. 350 €.
Dürfen Sie diese Kosten in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter verteilen?
Die Antwort lautet: Ja, aber nur unter zwei strikten Bedingungen.
Viele Vermieter machen hier den Fehler, jede Reinigung abzurechnen – auch die, die eigentlich eine Reparatur ist. Hier ist die feine juristische Linie.
1. Bedingung: Die "Regelmäßigkeit" (Wartung vs. Notfall)
Damit die Dachrinnenreinigung eine Betriebskostenart ist, muss sie turnusmäßig und vorbeugend stattfinden.
Umlagefähig: Sie lassen die Rinnen jedes Jahr (oder alle 2 Jahre) im Herbst reinigen, bevor sie verstopfen. Das ist "laufende Pflege".
Nicht umlagefähig: Sie warten 5 Jahre, bis das Wasser an der Fassade herunterläuft und Gras in der Rinne wächst. Dann lassen Sie eine Not-Reinigung durchführen.
Das gilt rechtlich als Instandsetzung (Mangelbeseitigung). Da Sie die regelmäßige Pflege versäumt haben, müssen Sie die teure "Not-Op" selbst zahlen.
2. Bedingung: Der Mietvertrag (Sonstige Kosten)
Die Dachrinnenreinigung steht nicht namentlich in der Liste der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 1-16 BetrKV). Sie fällt unter Nr. 17: "Sonstige Betriebskosten".
Das bedeutet: Sie dürfen die Kosten nur dann umlegen, wenn im Mietvertrag unter "Sonstige Betriebskosten" explizit steht: "Kosten der Dachrinnenreinigung".
Steht dort nur pauschal "Sonstiges", bleiben Sie auf den Kosten sitzen.
Steht dort nichts, bleiben Sie auf den Kosten sitzen.
3. Sonderfall: Hohe Bäume
Müssen Mieter auch zahlen, wenn die Verstopfung durch die Bäume des Nachbarn oder städtische Bäume verursacht wird?
Ja.
Es ist unerheblich, woher das Laub kommt. Die Reinigung dient dem Schutz des Gebäudes und der Entwässerung. Solange sie regelmäßig und wirtschaftlich sinnvoll durchgeführt wird, ist sie umlagefähig.
Insider-Tipp: Die "Verstopfungs-Klausel"
Vorsicht bei Rechnungen! Wenn auf der Handwerkerrechnung steht: "Beseitigung einer Verstopfung im Fallrohr" oder "Reparatur und Reinigung", wird der Mieterverein das streichen. Das klingt nach Reparatur.
Mein Rat: Bitten Sie den Handwerker um den sauberen Text: "Turnusmäßige Reinigung der Dachrinnen und Fallrohre". Das ist der korrekte Begriff für Betriebskosten.
Ein kleiner Hinweis aus meiner Praxiserfahrung: Wie oft ist “regelmäßig”? Das hängt vom Bewuchs ab. Steht das Haus im Wald, kann 2x im Jahr nötig (und wirtschaftlich) sein. Steht es frei, reicht oft alle 2-3 Jahre. Prüfen Sie, ob eine jährliche Reinigung wirklich nötig ist, um dem Vorwurf der Unwirtschaftlichkeit zu entgehen.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die Abgrenzung zur Instandsetzung ist oft Einzelfallentscheidung.)
