Energieausweis: Pflicht, Kosten & Umlage – Was Vermieter wissen müssen
Sobald Sie eine Wohnung neu vermieten oder verkaufen wollen, ist er Pflicht: der Energieausweis. Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie ihn dem Interessenten unaufgefordert vorlegen.
Doch das Thema ist verwirrend:
Brauche ich den teuren "Bedarfsausweis" oder reicht der billige "Verbrauchsausweis"?
Und wer zahlt die 50 € bis 400 € für die Erstellung? Ist das eine Position für die Nebenkostenabrechnung?
Hier klären wir die Fakten, damit Sie kein Bußgeld riskieren und keine falschen Kosten abrechnen.
1. Welchen Ausweis brauchen Sie? (Verbrauch vs. Bedarf)
Es gibt zwei Varianten, die optisch fast gleich aussehen aber völlig unterschiedlich berechnet werden.
A) Der Verbrauchsausweis (Die günstige Lösung)
Basis: Er wird rein auf Basis der Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre erstellt. Er spiegelt das Verhalten der bisherigen Bewohner wider.
Wer darf ihn nutzen? Fast alle Mehrfamilienhäuser (ab 5 Wohneinheiten) sowie Häuser, die nach dem 01.11.1977 gebaut (oder saniert) wurden.
B) Der Bedarfsausweis (Die teure Lösung)
Basis: Ein Energieberater analysiert die Bausubstanz (Dämmung, Fenster, Heizung) technisch. Er ist unabhängig vom Nutzerverhalten.
Wer MUSS ihn nutzen? Pflicht nur für unsanierte Häuser mit bis zu 4 Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde.
2. Die Kostenfrage: Dürfen Sie das umlegen?
Viele Vermieter packen die Rechnung für den Energieausweis (gültig für 10 Jahre) einfach in die "Sonstigen Betriebskosten".
Stopp! Das ist unzulässig.
Die Gerichte und Mietrechtsexperten sind sich einig: Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises sind keine Betriebskosten.
Begründung: Der Ausweis dient primär dem Vermieter zur Vermarktung (Neuvermietung/Verkauf). Er hat nichts mit dem laufenden Gebrauch des Hauses durch den aktuellen Mieter zu tun.
Kategorie: Es sind Verwaltungskosten. Sie als Vermieter müssen diese Kosten zu 100 % selbst tragen.
3. Die Bußgeld-Falle
Nehmen Sie die Pflicht nicht auf die leichte Schulter. Wenn Sie bei einer Neuvermietung keinen gültigen Ausweis vorlegen können (oder in der Immobilienanzeige die Pflichtangaben wie Baujahr und Energieträger fehlen), drohen Bußgelder bis zu 15.000 €.
Insider-Tipp: Online erstellen spart 80%
Wenn Sie gesetzlich den "Verbrauchsausweis" nutzen dürfen (was bei den meisten Mehrfamilienhäusern der Fall ist): Beauftragen Sie keinen Architekten vor Ort.
Es gibt seriöse Online-Anbieter (z.B. von den großen Messdienstleistern oder Stadtwerken), wo Sie die Daten Ihrer letzten 3 Heizkostenabrechnungen einfach eintippen. Der rechtsgültige Ausweis kommt als PDF und kostet oft nur 50 € bis 80 €. Das ist viel günstiger als der "Bedarfsausweis" vom Gutachter.
Noch ein Praxis-Tipp: Checken Sie das Datum! Energieausweise sind genau 10 Jahre gültig. Viele Ausweise, die beim Hauskauf 2015 erstellt wurden, sind jetzt abgelaufen. Ich habe schon oft mitbekommen, dass Energieausweise unbemerkt in Vergessenheit geraten und dann bereits seit einigen Jahren ungültig waren. Ein abgelaufener Ausweis ist bei einer Neuvermietung so gut wie gar kein Ausweis und es besteht Bußgeldgefahr.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die Wahl des richtigen Ausweises hängt vom Baujahr und Sanierungsstand ab. Prüfen Sie die Vorgaben des GEG.)
