E-Check & Sicherheitsprüfungen: Welche Prüfgebühren darf ich umlegen?
Sicherheit geht vor. Als Vermieter sind Sie dafür verantwortlich, dass von Ihrem Haus keine Gefahr ausgeht. Deshalb lassen gewissenhafte Eigentümer regelmäßig die Elektrik (E-Check), den Blitzableiter oder das Garagentor prüfen.
Diese Rechnungen von TÜV, Dekra oder Fachfirmen sind oft hoch.
Die reflexartige Reaktion vieler Mieter: "Das ist Instandhaltung, das ist Vermietersache!"
Doch das stimmt so nicht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden: Regelmäßige Sicherheitsprüfungen sind Betriebskosten.
Hier erfahren Sie, welche Prüfungen Sie abrechnen dürfen und welche Voraussetzung dafür im Mietvertrag stehen muss.
1. Der "E-Check" (Elektro-Anlagen)
Die Prüfung der elektrischen Anlagen im Haus (alle 4–5 Jahre) ist sinnvoll, um Kabelbrände zu verhindern.
Der BGH (Urteil VIII ZR 123/06) hat bestätigt: Die Kosten für den wiederkehrenden E-Check sind umlagefähig.
Die Bedingung: Es muss sich um eine regelmäßige Prüfung handeln (keine einmalige Aktion wegen eines Defekts).
Die Kostenart: Der E-Check gehört zu den "Sonstigen Betriebskosten" (§ 2 Nr. 17 BetrKV).
Die Falle: Da es "Sonstige Kosten" sind, müssen sie explizit im Mietvertrag genannt sein (z.B. "Kosten der Prüfung elektrischer Anlagen"). Ein pauschaler Verweis reicht nicht!
2. Blitzableiter, Feuerlöscher & Co.
Auch andere Sicherheitschecks fallen unter die Betriebskosten, sofern sie regelmäßig stattfinden:
Blitzschutzanlage: Die Wartung/Prüfung ist umlagefähig (ebenfalls "Sonstige Kosten", muss im Vertrag stehen).
Feuerlöscher: Die Prüfung (meist alle 2 Jahre) ist umlagefähig.
Garagentore/Rolltore: Die sicherheitstechnische Prüfung elektrischer Tore ist umlagefähig.
Rauchabzugsanlagen (RWA): Die jährliche Wartung ist umlagefähig.
3. Die Grenze: Prüfung vs. Reparatur
Hier müssen Sie die Rechnung der Fachfirma mit der Lupe lesen.
Umlagefähig ist nur die Prüfung (die "Diagnose").
Findet der Prüfer einen Mangel und behebt ihn sofort (die "Therapie"), ist das Instandsetzung.
Beispiel: Der Elektriker prüft den Sicherungskasten (100 € -> umlagefähig). Er findet eine verschmorte Klemme und tauscht sie aus (Material + Arbeitszeit 50 € -> NICHT umlagefähig).
Ihre Aufgabe: Sie müssen die 50 € aus der Rechnung herausrechnen, bevor Sie die Kosten in die Abrechnung einstellen.
Insider-Tipp: Das "Protokoll-Argument"
Mieter streiten oft ab, dass diese Kosten notwendig sind ("Bei mir funktioniert doch alles").
Mein Tipp: Argumentieren Sie mit Ihrer Verkehrssicherungspflicht. Wenn das Haus abbrennt, weil die Elektrik marode war, haften Sie. Die Prüfung dient also direkt der Sicherheit des Mieters. Legen Sie bei Nachfragen das Prüfprotokoll (das "Mängelfrei"-Zertifikat) vor. Das beruhigt die meisten Gemüter und rechtfertigt die Kosten.
Noch ein Tipp aus meiner Praxiserfahrung: Achten Sie auf den Rhythmus! Ein E-Check, der nur alle 10 oder 15 Jahre stattfindet, wird von Gerichten manchmal nicht mehr als 'laufende' Betriebskosten akzeptiert. Ein Turnus von 4-5 Jahren ist hingegen sicher und in der Branche üblich.
Wichtig: Achten Sie prinzipiell immer sehr genau auf Handwerkerrechnungen. Oft sieht man auf den ersten Blick nicht, dass sowohl umlagefähige, als auch nicht umlagefähige Kosten enthalten sind.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die Umlagefähigkeit von "Sonstigen Betriebskosten" hängt zwingend von der Formulierung im Mietvertrag ab.)
