Winterdienst & Räumpflicht: Wer haftet, wenn der Mieter nicht streut?
Es schneit. Der Gehweg vor Ihrem Mietshaus ist glatt. Laut Mietvertrag ist der Mieter im Erdgeschoss für das Schneeschippen zuständig. Doch der liegt noch im Bett oder ist im Skiurlaub.
Ein Passant rutscht aus und bricht sich das Bein.
Wer zahlt jetzt? Der faule Mieter? Oder Sie als Hauseigentümer?
Die Antwort der Gerichte ist streng: Sie als Vermieter sind nie ganz raus. Die "Verkehrssicherungspflicht" klebt an Ihnen wie Kaugummi. Sie können die Arbeit delegieren, aber nicht die Verantwortung.
Hier erfahren Sie, wie Sie die Räumpflicht rechtssicher übertragen und welche Kosten Sie abrechnen dürfen.
1. Die Übertragung auf den Mieter (Der Mietvertrag)
Sie können die Räum- und Streupflicht wirksam auf Ihre Mieter abwälzen. Aber dafür reicht ein Aushang im Treppenhaus ("Bitte streuen!") nicht aus.
Mietvertrag: Die Pflicht muss klar und deutlich im Mietvertrag stehen (oft in der Hausordnung, die Teil des Vertrags ist).
Wechselmodell: In Mehrfamilienhäusern muss klar geregelt sein, wer wann dran ist (z.B. wöchentlicher Wechsel oder "Schneekarte").
2. Die Falle: Ihre Überwachungspflicht
Auch wenn der Mieter unterschrieben hat: Wenn etwas passiert, fragt der Richter Sie: "Haben Sie kontrolliert, ob der Mieter seiner Pflicht nachkommt?"
Der Bundesgerichtshof (BGH) verlangt von Vermietern eine Überwachungspflicht.
Sie müssen nicht jeden Morgen um 7 Uhr vor der Tür stehen.
Aber Sie müssen stichprobenartig prüfen, ob geräumt ist.
Wenn Sie merken, dass ein Mieter unzuverlässig ist, müssen Sie einschreiten (abmahnen) und im Notfall (wenn er es weiter ignoriert) einen Dienstleister beauftragen – sonst haften Sie bei einem Unfall wegen "Organisationsverschuldens".
3. Kosten: Salz, Schaufel & Ersatzvornahme
Wer zahlt das Material?
Geräte & Material: Wenn die Mieter selbst räumen, müssen Sie als Vermieter in der Regel die Geräte (Schneeschaufel, Besen) und das Streugut (Sand, Splitt, Salz) zur Verfügung stellen.
Umlage: Die Kosten für dieses Material (Kauf von Streusalz, Abnutzung der Schaufel) sind umlagefähige Betriebskosten (§ 2 Nr. 8 BetrKV "Straßenreinigung").
Der "faule Mieter":
Wenn der Mieter, der "dran" wäre, nicht räumt (trotz Abmahnung), dürfen Sie kurzfristig einen Hausmeister oder Winterdienst beauftragen.
Achtung: Diese Kosten dürfen Sie in der Regel nicht als allgemeine Betriebskosten auf alle Mieter umlegen (da es eine Strafe für einen ist).
Sie müssen diese Kosten als Schadensersatz direkt von dem säumigen Mieter fordern. Das ist mühsam, aber rechtlich sauberer.
Insider-Tipps:
Ein Unfall auf glattem Gehweg kann Ruin bedeuten (Schmerzensgeld, Verdienstausfall, lebenslange Rente). Prüfen Sie unbedingt Ihre Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Deckt sie "Verletzung der Streupflicht" ab? Und greift sie auch, wenn Sie die Pflicht auf Mieter übertragen haben? Viele Policen verlangen, dass Sie die Überwachung nachweisen können. Führen Sie im Winter ein kurzes "Schneeprotokoll" (einfach im Kalender abhaken: "08.01. - geprüft, Weg frei").
Wann muss geräumt sein? Die Gerichte sagen meist: Werktags ab 7:00 Uhr, sonntags ab 8:00 oder 9:00 Uhr, und dann bis 20:00 Uhr. Schreiben Sie diese Zeiten in die Hausordnung, damit keine Diskussionen aufkommen.
Was ist, wenn der Mieter im Urlaub oder krank ist? Er muss sich selbst um Vertretung kümmern! Weisen Sie Ihre Mieter im Herbst per Aushang darauf hin: 'Urlaub entbindet nicht von der Räumpflicht. Bitte tauschen Sie mit Nachbarn.' Das spart Ihnen viele Telefonate.
Wichtig! Ein Tipp aus meiner Praxiserfahrung: Beauftragen Sie einfach einen Winterdienst. Sie können die Kosten auf die Mieter umlegen und es erspart Ihnen Stress und Arbeit.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die kommunalen Satzungen zum Winterdienst (z.B. Salzverbot) variieren stark. Prüfen Sie Ihre Ortssatzung.)
