Wirtschaftseinheit: Darf ich die Nebenkosten von zwei Häusern zusammen abrechnen?
Sie besitzen zwei Mehrfamilienhäuser, die direkt nebeneinander stehen (z.B. Haus Nr. 10 und Nr. 12).
Es ist verlockend: Es kommt nur ein Müllwagen für beide, der Gärtner mäht den Rasen hinter beiden Häusern in einem Rutsch, und die Versicherung schickt eine Sammelrechnung.
Warum also zwei getrennte Abrechnungen machen? Können Sie nicht einfach alle Kosten in einen Topf werfen und durch die Gesamtfläche beider Häuser teilen?
Das nennt man die Bildung einer "Wirtschaftseinheit".
Die Antwort lautet: Ja, das ist oft erlaubt – aber nur unter strengen Voraussetzungen. Rechnen Sie einfach "wild" zusammen, ist Ihre Abrechnung formell unwirksam.
1. Der Grundsatz: Jedes Haus für sich
Im Mietrecht gilt normalerweise das Prinzip der objektbezogenen Abrechnung.
Die Kosten, die für Haus Nr. 10 anfallen, dürfen nur auf die Mieter von Haus Nr. 10 verteilt werden.
Wenn Sie die Kosten von Haus Nr. 12 dazumischen, zahlen die Mieter von Nr. 10 für eine Leistung, die sie vielleicht gar nicht nutzen.
2. Die Ausnahme: Wann ist eine "Wirtschaftseinheit" erlaubt?
Der Bundesgerichtshof (BGH) erlaubt die Zusammenfassung, wenn sie für die Mieter keine Nachteile bringt und die Verwaltung sinnvoll vereinfacht.
Die 3 Voraussetzungen für eine zulässige Wirtschaftseinheit:
Einheitliche Verwaltung: Beide Gebäude müssen vom selben Eigentümer (oder derselben Verwaltung) betreut werden.
Örtlicher Zusammenhang: Die Gebäude müssen direkt benachbart sein oder auf einem zusammenhängenden Grundstück stehen. (Ein Haus in München und eines in Berlin gehen nicht).
Keine wesentliche Mehrbelastung: Das ist der Knackpunkt. Die Zusammenlegung darf nicht dazu führen, dass die Mieter des "billigen" Hauses plötzlich deutlich mehr zahlen müssen, weil das "teure" Nachbarhaus (z.B. mit Aufzug oder teurem Garten) mit eingerechnet wird. Die Ausstattungsstandards müssen vergleichbar sein.
3. Die Technik: Ein Zähler für alle?
Besonders relevant ist dies bei der Heizung.
Oft versorgt eine große Zentralheizung im Keller von Haus 10 auch das Nachbarhaus 12 mit.
In diesem Fall müssen Sie sogar eine Wirtschaftseinheit für die Heizkosten bilden, da eine technische Trennung oft gar nicht möglich ist.
Wichtig: Sie brauchen dann aber zwingend Wärmemengenzähler, um zumindest den Verbrauch der einzelnen Häuser intern kontrollieren zu können, falls ein Mieter die "Verluste" auf der weiten Strecke zum Nachbarhaus moniert.
Insider-Tipps:
Verlassen Sie sich nicht auf die BGH-Rechtsprechung (die schwammig sein kann).
Mein Rat: Regeln Sie es glasklar im Mietvertrag.
Schreiben Sie unter "Sonstiges" oder in der Betriebskosten-Klausel: "Der Vermieter ist berechtigt, das Gebäude mit den benachbarten Gebäuden [Adresse] zu einer Wirtschaftseinheit zusammenzufassen und die Betriebskosten einheitlich abzurechnen."
Mit dieser Klausel sind Sie auf der sicheren Seite (außer bei krasser Benachteiligung).
Vorsicht beim Müll! Wenn Haus A ein Restaurant im Erdgeschoss hat (viel Müll) und Haus B ein reines Wohnhaus ist, dürfen Sie diese NIEMALS zu einer Wirtschaftseinheit beim Müll zusammenfassen. Die Mieter von Haus B würden sonst für den Gewerbemüll mitzahlen. Dennoch habe ich das schon oft mitbekommen. Hier ist strikte Trennung (eigene Tonnen) Pflicht.
Ein klassischer Fall aus meiner Praxiserfahrung, wo es Sinn macht: Ein großer, gemeinsamer Innenhof für drei Häuser. Hier ist es fast unmöglich (und unsinnig), die Gärtnerkosten pro Haus aufzuteilen. Eine Wirtschaftseinheit ist hier logisch und wird von Gerichten fast immer akzeptiert.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die Bildung von Wirtschaftseinheiten ist oft Streitpunkt bei formellen Fehlern. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag.)
