Hydraulischer Abgleich 2026: Umlagefähige Wartung oder reine Vermietersache?
Durch die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) liegen bei vielen Verwaltern und Eigentümern aktuell Handwerkerrechnungen für Heizungsprüfungen und den hydraulischen Abgleich auf dem Tisch.
In meinem Alltag als Verwalter höre ich dabei immer wieder dieselbe Frage: „Kann ich die Kosten für den hydraulischen Abgleich einfach in der nächsten Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen?“ Die Antwort darauf ist eindeutig – und wer hier den falschen Haken setzt, riskiert teure Widersprüche. Bringen wir das Thema kurz und knackig auf den Punkt.
Die Rechtslage 2026: Wann der hydraulische Abgleich Pflicht ist
Das Gebäudeenergiegesetz schreibt für Gebäude ab 6 Wohneinheiten mit wassergeführter Zentralheizung klare Pflichten vor:
Bei neuen Heizungen: Seit Oktober 2024 ist der hydraulische Abgleich bei jedem Neueinbau gesetzliche Pflicht (§ 60c GEG).
Bei Bestandsheizungen: Ältere Anlagen (Einbau vor Oktober 2009) müssen bis spätestens September 2027 einer Heizungsprüfung und -optimierung unterzogen werden (§ 60b GEG). Bei neueren Anlagen greift die Pflicht gestaffelt nach dem Einbaujahr.
Das Ziel ist klar: Die Heizungsanlage soll das Wasser gleichmäßig im Gebäude verteilen, damit keine Heizkörper kalt bleiben und die Vorlauftemperatur gesenkt werden kann. Das spart 5 bis 15 % Heizenergie, kostet aber erst einmal Geld.
Die Abrechnungs-Falle: Warum die Kosten NICHT in die Nebenkosten gehören
Jetzt kommt die entscheidende rechtliche Hürde für Ihre Abrechnung: Die Kosten für die Durchführung des hydraulischen Abgleichs (inklusive Raumheizlastberechnungen, Einstellungen an den Ventilen oder dem Tausch von Thermostatköpfen) sind keine laufenden Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Es handelt sich rechtlich um eine einmalige Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahme.
Unzulässig: Die Handwerkerrechnung für den Abgleich einfach unter „Heizungswartung“ in die jährliche Nebenkostenabrechnung einzustellen. Tun Sie das trotzdem, ist die Abrechnung an dieser Stelle inhaltlich falsch und der Mieter darf die Nachzahlung in diesem Punkt streichen.
Zulässig: Die laufende jährliche Heizungswartung (Brennerreinigung, Abgasmessung, wiederkehrender Wartungsvertrag) bleibt weiterhin voll umlagefähig nach § 2 Nr. 4a BetrKV.
Wie Sie die Investition trotzdem refinanzieren
Dass Sie die Kosten nicht über die laufende Nebenkostenabrechnung umlegen dürfen, heißt nicht, dass Sie komplett darauf sitzen bleiben müssen:
Staatliche Förderung nutzen: Für die Optimierung der Heizung (inklusive hydraulischem Abgleich nach Verfahren B) gibt es attraktive Zuschüsse über das BAFA oder im Rahmen der KfW-Heizungsförderung.
Modernisierungsumlage prüfen: Wenn der Abgleich im Rahmen einer umfassenden energetischen Modernisierung durchgeführt wird und nachweislich Energie einspart, können Sie die Kosten als Modernisierungsmaßnahme (§ 559 BGB) anteilig auf die jährliche Kaltmiete umlegen (maximal 8 % der aufgewendeten Kosten pro Jahr).
Rechtssicher abrechnen mit dem Nebenkosten-Navigator
Die saubere Trennung zwischen laufenden Wartungskosten und einmaligen Instandhaltungen ist eine der häufigsten Stolperfallen in der Praxis. Wer hier Fehler macht, verliert im Streitfall schnell viel Geld.
