Verstopfter Abfluss & Toilette: Wann muss der Mieter den Klempner zahlen?
Es ist der Albtraum jedes Vermieters (und Mieters): Das Wasser läuft nicht mehr ab. In der Toilette steigt der Pegel, oder die Spüle in der Küche ist dicht.
Der Notdienst kommt, fräst das Rohr frei und schickt eine Rechnung über 250 €.
Die Frage ist nun: Wer zahlt das?
Ist das "Instandhaltung" (Vermietersache)? Oder "Schadenersatz" (Mietersache)?
Viele Vermieter versuchen, diese Kosten pauschal über die Nebenkostenabrechnung oder die Kleinreparaturklausel abzurechnen. Beides ist oft falsch.
Hier ist die rechtlich saubere Lösung.
1. Der Grundsatz: Vermieter trägt das Risiko
Zunächst einmal gilt: Die Instandhaltung der Mietsache ist Pflicht des Vermieters (§ 535 BGB). Wenn ein Rohr verstopft ist – sei es durch Alterung, Verkalkung oder Ablagerungen über Jahrzehnte –, müssen Sie als Eigentümer die Reinigung bezahlen.
Das gilt auch, wenn die Ursache unklar bleibt. Im Zweifel zahlt der Vermieter.
2. Die Ausnahme: Der Mieter ist schuld (Schadensersatz)
Der Mieter muss nur zahlen, wenn er die Verstopfung schuldhaft verursacht hat durch einen "unsachgemäßen Gebrauch".
Klassische Beispiele für Mieter-Schuld:
Toilette: Feuchttücher, Katzenstreu, Hygieneartikel oder Essensreste wurden heruntergespült.
Küche: Große Mengen Fett oder Kaffeesatz wurden in den Ausguss gekippt.
Der Beweis (Das Wichtigste!):
Sie als Vermieter müssen beweisen, dass der Mieter schuld ist. Das geht nur über die Rechnung oder den Bericht des Klempners. Ohne einen Beweis dürfen Sie die Kosten nicht auf den Mietr übertragen.
Wenn der Klempner schreibt: "Verstopfung durch massiven Fettklumpen und Speisereste entfernt", haben Sie gute Karten.
Wenn er schreibt: "Rohr gereinigt, Ursache unklar", bleiben Sie auf den Kosten sitzen.
3. Die Falle: Die "Kleinreparaturklausel"
Viele Vermieter denken: "250 € ist mir zu riskant zu beweisen, aber 100 € kriege ich über die Kleinreparaturklausel zurück!"
Vorsicht: Das Amtsgericht Berlin (und andere) urteilen oft, dass eine Rohrreinigung keine Kleinreparatur ist.
Begründung: Die Klausel gilt nur für Teile, die dem "direkten und häufigen Zugriff" des Mieters unterliegen (wie der Wasserhahn-Griff). Ein Abflussrohr in der Wand oder unter der Dusche hat der Mieter aber nicht "im Griff". Er kann es nicht warten.
Fazit: Versuchen Sie nicht, Rohrreinigungen pauschal als Kleinreparatur abzurechnen. Fordern Sie das Geld lieber als Schadensersatz (bei Verschulden), das ist rechtlich sauberer.
Insider-Tipps:
Bitten Sie Ihren Klempner (oder Hausmeister) im Notfall-Auftrag darum, die Ursache der Verstopfung kurz zu dokumentieren (z.B. ein Foto von dem Kneul Feuchttücher, das er rausgeholt hat).
Ein Foto ist vor Gericht oder im Streitgespräch mit dem Mieter ein unschlagbares Argument. Ohne Beweis behauptet der Mieter oft: "Das war bestimmt Kalk, das Haus ist ja alt."
Wenn Sie handwerklich begabt sind, können Sie sich für 50 € eine eigene Rohrreinigungsspirale kaufen. Bei einfachen Verstopfungen (z.B. Haare im Siphon) kann die Verstopfung meist schnell beseitigt werden und es spart einiges an Geld und beeindruckt den Mieter (Service!). Das haben einige bekannte von mir schon oft gemacht und es hat meistens geklappt.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die Beweislast bei Rohrverstopfungen ist oft Streitpunkt vor Gericht.)
