Heizung aus, Zähler läuft? Das müssen Sie über die "Kaltverdunstung" wissen
Der Mieter prüft die Heizkostenverteiler (die kleinen Röhrchen oder Kästchen am Heizkörper) und ist empört: "Die Heizung war den ganzen Sommer aus, aber der Flüssigkeitsstand ist gesunken! Ich zahle nicht für Luft!"
Dieser Effekt nennt sich "Kaltverdunstung".
Er tritt bei den klassischen Verdunstungsröhrchen zwangsläufig auf, da die Messflüssigkeit auch bei Sommertemperaturen im Raum ganz natürlich verdunstet.
Viele Mieter halten das für einen Mangel am Messgerät. Sie als Vermieter müssen wissen: Das ist kein Mangel. Das System ist so zugelassen – wenn man weiß, wie es "kompensiert" wird.
1. Das Problem: Physik lässt sich nicht abschalten
Verdunstungsröhrchen messen Wärme. Sie können aber nicht unterscheiden, ob die Wärme vom Heizkörper kommt (Winter) oder von der Sonne, die im August auf das Röhrchen scheint (Sommer). Die Flüssigkeit verdunstet immer.
2. Die Lösung: Die "Vorbefüllung" (Der Gratis-Puffer)
Damit der Mieter diese "Sommer-Verdunstung" nicht bezahlen muss, schreibt die DIN-Norm (DIN EN 835) eine sogenannte Kaltverdunstungsvorgabe vor.
Der Trick: Jedes neue Röhrchen wird über den Nullpunkt hinaus befüllt.
Die Skala beginnt bei "0". Die Flüssigkeit steht beim Einbau aber deutlich oberhalb der Null.
Der Effekt: Die Flüssigkeit, die im Sommer durch Sonnenwärme verdunstet, ist "gratis". Sie wird von der Überfüllung abgedeckt. Erst wenn die Flüssigkeit unter den Nullstrich sinkt (durch echtes Heizen), beginnt die Zählung.
Argumentation für Sie: Wenn Ihr Mieter sich beschwert, erklären Sie ihm dieses Prinzip. Er zahlt erst ab dem Strich "0". Alles darüber war die kostenlose Reserve für den Sommer.
3. Die moderne Alternative: Elektronische Zähler
Haben Sie digitale Heizkostenverteiler (mit Display)?
Hier gibt es keine Verdunstung, aber auch hier fragen Mieter: "Zählt das Ding auch, wenn die Sonne draufscheint?"
Nein. Moderne Geräte arbeiten mit dem Zweifühler-Prinzip:
Ein Fühler misst die Temperatur des Heizkörpers.
Ein Fühler misst die Temperatur des Raumes.
Die Logik: Das Gerät zählt nur, wenn der Heizkörper wärmer ist als der Raum (was bei Sonneneinstrahlung nicht der Fall ist, da dann beides gleich warm wird).
Insider-Tipp: Röhrchen sind "Auslaufmodelle"
Haben Sie noch Verdunstungsröhrchen? Planen Sie den Wechsel!
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die Heizkostenverordnung (HeizkV) fordern mittelfristig fernablesbare Geräte (Funk). Verdunstungsröhrchen sind nicht fernablesbar (der Ableser muss in die Wohnung).
Ein Wechsel auf Funk-Zähler beendet nicht nur die Diskussion um die "Kaltverdunstung", sondern erfüllt auch Ihre gesetzliche Pflicht zur Fernablesbarkeit (die für neue Geräte schon Pflicht ist und für alte bis Ende 2026 zur Nachrüstpflicht wird).
Der Ablesetermin
Ein Vorteil von elektronischen Zählern, den ich in der Praxis liebe: Kein Termin-Stress mehr. Bei Röhrchen muss ich (oder der Ableser) in jede Wohnung. Wenn der Mieter nie da ist, muss ich schätzen. Bei Funkzählern fahre ich vorbei (oder der Dienstleister macht es remote) und habe die Daten. Die 2 € Mehrkosten pro Zähler holen Sie durch Zeitersparnis locker rein."
Achtung bei 'Wärmestau': Wenn der Mieter seine Couch direkt vor den Heizkörper schiebt oder schwere Vorhänge davor hängen, staut sich die Wärme am Zähler. Das kann (auch bei elektronischen Geräten) zu Fehlzählungen führen. Weisen Sie im Übergabeprotokoll oder der Hausordnung darauf hin: 'Heizkörper und Messgeräte nicht zustellen!'"
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die technischen Normen für Heizkostenverteiler sind in der DIN EN 834/835 geregelt.)
