Legionellenprüfung im Mietshaus: Welche Laborkosten dürfen Vermieter umlegen?
Wer Mietshäuser verwaltet, kennt das Thema: Irgendwann liegt die Rechnung des Labors für die Trinkwasseruntersuchung im Briefkasten. Gerade bei größeren Wohngebäuden gehört die regelmäßige Prüfung auf Legionellen mittlerweile zum normalen Verwaltungsaufwand.
Bei der Nebenkostenabrechnung sollte man allerdings genauer hinschauen. Denn nicht jede Rechnung, die im Zusammenhang mit einer Legionellenprüfung entsteht, darf einfach auf die Mieter verteilt werden. Besonders problematisch wird es, wenn aus einer normalen Kontrolluntersuchung eine aufwendige Suche nach der Ursache oder sogar eine Sanierung wird.
Wann ist eine Legionellenprüfung überhaupt vorgeschrieben?
Eine Untersuchung auf Legionellen ist nicht bei jedem Mietshaus vorgeschrieben. Entscheidend sind die Voraussetzungen der Trinkwasserverordnung.
Vereinfacht gesagt geht es um Gebäude mit einer größeren zentralen Warmwasserversorgungsanlage. Relevant sind insbesondere folgende Voraussetzungen:
Im Gebäude befinden sich mindestens drei Wohneinheiten, wobei mindestens eine davon vermietet ist.
Das Warmwasser wird zentral bereitgestellt und es gibt Entnahmestellen, an denen Wasser zum Duschen oder Baden genutzt wird.
Der Warmwasserspeicher hat ein Fassungsvermögen von mehr als 400 Litern oder das Volumen der Rohrleitungen zwischen Speicher und Entnahmestelle überschreitet drei Liter.
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, muss das Trinkwasser regelmäßig auf Legionellen untersucht werden. Bei der regulären Untersuchung beträgt das Prüfintervall grundsätzlich drei Jahre. Die Proben müssen an geeigneten bzw. repräsentativen Entnahmestellen genommen und durch eine dafür zugelassene Untersuchungsstelle ausgewertet werden.
Welche Kosten dürfen in die Nebenkostenabrechnung?
Der entscheidende Punkt ist die Unterscheidung zwischen der normalen, wiederkehrenden Untersuchung und Kosten, die erst aufgrund eines Problems entstehen.
Die regelmäßige Laboruntersuchung gehört grundsätzlich zu den laufenden Kosten des Betriebs der Warmwasserversorgungsanlage. Ist im Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten wirksam vereinbart, können diese Kosten daher grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden.
Anders sieht es aus, wenn die Untersuchung einen auffälligen Befund ergibt und anschließend Maßnahmen erforderlich werden.
Die normale Routineuntersuchung
Die Kosten für die vorgeschriebene regelmäßige Beprobung sind grundsätzlich umlagefähig. Dazu gehören insbesondere die Kosten für die Entnahme der Proben und deren Untersuchung im Labor, soweit sie der laufenden Prüfung dienen.
Für Vermieter bedeutet das: Die Rechnung des Labors muss nicht automatisch selbst getragen werden. Entscheidend ist vielmehr, wofür die jeweilige Leistung erbracht wurde.
Was passiert bei einem positiven Befund?
Wird der technische Maßnahmenwert für Legionellen überschritten, ist die Sache nicht mehr mit einer normalen Routinekontrolle erledigt.
Dann können beispielsweise weitere Untersuchungen, eine Gefährdungsanalyse, zusätzliche Proben, Spülungen oder eine thermische Desinfektion erforderlich werden. Auch die Suche nach technischen Ursachen und notwendige Arbeiten an der Warmwasseranlage können hinzukommen.
Diese Kosten sind anders zu behandeln als die turnusmäßige Prüfung. Maßnahmen zur Beseitigung eines Mangels oder zur Instandsetzung der Anlage gehören grundsätzlich nicht zu den laufenden Betriebskosten und dürfen deshalb nicht einfach über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.
Genau hier passieren in der Praxis immer wieder Fehler.
Vorsicht bei Sammelrechnungen vom Labor oder Sanitärbetrieb
Ein Fall kommt besonders häufig vor: Nach einer auffälligen Probe stellt der beauftragte Betrieb nicht mehrere Rechnungen aus, sondern fasst verschiedene Leistungen in einer Gesamtrechnung zusammen.
Auf der Rechnung stehen dann beispielsweise die Erstbeprobung, weitere Proben, die Gefährdungsanalyse und eventuell bereits durchgeführte Maßnahmen zur Beseitigung des Problems.
Für die Abrechnung ist das ungünstig, weil damit nicht mehr ohne Weiteres erkennbar ist, welcher Teil der Rechnung auf die laufende Prüfung entfällt und welcher Teil auf die Beseitigung eines Mangels.
Mein Rat: Lassen Sie sich die einzelnen Leistungen möglichst getrennt ausweisen. Am besten wird bereits bei der Beauftragung klargestellt, dass umlagefähige Routineuntersuchungen und nicht umlagefähige Maßnahmen separat aufgeführt werden sollen.
So lässt sich später deutlich leichter nachvollziehen, welcher Betrag in die Betriebskostenabrechnung gehört und welcher beim Eigentümer verbleibt.
Ein praktischer Tipp für die Abrechnung
Ich würde bei jeder Rechnung rund um die Legionellenprüfung zunächst drei Fragen stellen:
Handelt es sich um die turnusmäßige Untersuchung?
Oder wurde die Leistung wegen eines konkreten auffälligen Befunds beauftragt?
Geht es um eine reine Untersuchung oder bereits um die Beseitigung eines technischen Problems?
Diese einfache Trennung verhindert viele Fehler.
Gerade bei umfangreicheren Maßnahmen sollte man außerdem nicht versuchen, eine komplette Handwerker- oder Laborrechnung pauschal als Betriebskosten zu behandeln. Entscheidend ist immer die konkrete Leistung, die abgerechnet wurde.
Mit dem unserem Tool den Überblick behalten
Bei der Nebenkostenabrechnung liegt die Schwierigkeit häufig nicht darin, eine einzelne Rechnung zu finden. Das Problem ist vielmehr die richtige Einordnung.
Der Nebenkosten-Navigator bzw. die Webseite Nebenkosten-Navigator.de dient mittlerweile nur noch als reine Informative Webseite. Wir haben unter dem Namen Immojano ein großes Projekt vor. Sie können sich gerne eine Produktvorschau unter Immojano.de anschauen und sich gerne in unsere Warteliste eintragen. Wir freuen uns auch über ein erstes Feedback.
Gerade bei Rechnungen, die mehrere unterschiedliche Leistungen enthalten, lohnt sich eine genaue Prüfung. Denn eine sauber aufgeschlüsselte Rechnung macht die spätere Abrechnung deutlich einfacher und nachvollziehbarer.
Wer die Kosten bereits bei der Rechnungsprüfung richtig trennt, erspart sich später unnötige Rückfragen und Diskussionen über die Nebenkostenabrechnung.
