Betriebskostenpauschale vs. Vorauszahlung: Nie wieder Nebenkosten abrechnen?
Jedes Jahr das gleiche Spiel: Belege sortieren, rechnen, Abrechnung erstellen, Nachfragen des Mieters beantworten. Viele private Vermieter fragen sich: "Kann ich mir das nicht sparen?"
Die Antwort ist: Ja, für einen Teil der Kosten.
Das deutsche Mietrecht kennt zwei Modelle, wie der Mieter sich an den Kosten beteiligt:
Die Vorauszahlung (Der Standard: Monatliche Abschlagszahlung mit jährlicher, spitzer Abrechnung).
Die Pauschale (Der "Sorglos"-Weg: Ein fester Betrag, mit dem alles abgegolten ist).
Hier erfahren Sie, wann sich die Pauschale lohnt und wo die gefährliche Falle lauert.
1. Wie funktioniert die Betriebskostenpauschale?
Bei einer Pauschale vereinbaren Sie im Mietvertrag einen festen monatlichen Betrag (z.B. 100 €) für die Betriebskosten.
Der Vorteil: Mit der Zahlung dieses Betrags ist alles erledigt. Sie müssen am Jahresende keine Abrechnung erstellen. Sie sparen sich Stunden an Arbeit.
Das Risiko: Wenn die tatsächlichen Kosten höher sind als die Pauschale (z.B. Müllgebühren steigen drastisch), zahlen Sie die Differenz aus eigener Tasche. Sind die Kosten niedriger, dürfen Sie den Gewinn behalten.
2. Die große Ausnahme: Heizung & Warmwasser
Hier platzt der Traum von der "kompletten" Abrechnungsfreiheit oft.
Die Heizkostenverordnung (HeizkV) ist zwingendes Recht. Sie schreibt vor, dass Wärme und Warmwasser nach Verbrauch abgerechnet werden müssen.
Das bedeutet:
Sie dürfen keine Pauschale für Heizung und Warmwasser vereinbaren (außer in Zweifamilienhäusern, in denen Sie selbst wohnen).
Die Lösung: Sie vereinbaren eine "Teilinklusivmiete" oder eine Mischform: Eine Pauschale für alle kalten Kosten (Grundsteuer, Müll, Hausmeister) und eine Vorauszahlung für die warmen Kosten.
Damit müssen Sie zwar immer noch abrechnen, aber nur noch über zwei Positionen (Heizung/Wasser), statt über zwanzig.
3. Darf ich die Pauschale erhöhen?
Das ist die größte Angst der Vermieter: "Was, wenn die Kosten explodieren und meine Pauschale nicht mehr reicht?"
Sie dürfen die Pauschale nur dann erhöhen, wenn Sie sich dieses Recht ausdrücklich im Mietvertrag vorbehalten haben (§ 560 Abs. 1 BGB).
Steht im Vertrag nichts dazu, bleibt die Pauschale für immer gleich – auch wenn sich die Müllgebühren verdoppeln.
Steht der Vorbehalt drin, dürfen Sie die Pauschale anpassen, müssen die Kostensteigerung aber nachweisen.
Insider-Tipp: Wann die Pauschale Gold wert ist
Ich empfehle die Pauschale besonders für einfache Mietverhältnisse außerhalb der klassischen Wohnung:
Garagen/Stellplätze: Hier fallen kaum schwankende Kosten an (nur Grundsteuer/Reinigung). Eine Abrechnung ist den Aufwand nicht wert. Vereinbaren Sie eine Pauschale!
Untervermietung von WG-Zimmern: Hier ist eine verbrauchsgenaue Erfassung oft unmöglich. Eine Pauschale schafft Klarheit.
Wichtig: Vorsicht bei langfristigen Verträgen: Ich habe Verträge aus den 90ern gesehen, wo die Pauschale nie angepasst wurde. Der Vermieter zahlt heute drauf. Wenn Sie eine Pauschale vereinbaren, dann ZWINGEND mit Erhöhungsvorbehalt im Vertrag!
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Ausnahme von der Heizkostenverordnung gilt nur in spezifischen Fällen.)
