Legionellenprüfung: Wann ist sie Pflicht und wer zahlt die Rechnung?
Für viele Vermieter ist es ein böses Erwachen: Das Gesundheitsamt meldet sich oder ein schlauer Mieter fragt nach dem aktuellen Prüfbericht. Plötzlich steht das Thema "Legionellenprüfung" im Raum.
Deutschlandweit gilt eine strenge Trinkwasserverordnung. Sie schreibt vor, dass bestimmte Gebäude regelmäßig auf Legionellen (gesundheitsschädliche Bakterien im Warmwasser) getestet werden müssen.
Doch wann sind Sie betroffen? Und noch wichtiger: Dürfen Sie die nicht unerheblichen Kosten für die Laboranalyse auf Ihre Mieter umlegen?
1. Der Pflicht-Check: Müssen Sie prüfen lassen?
Nicht jeder Vermieter ist betroffen. Die Prüfpflicht (alle 3 Jahre) gilt nur, wenn alle drei folgenden Punkte zutreffen:
Großanlage zur Trinkwassererwärmung: Ihr Warmwasserspeicher fasst mehr als 400 Liter oder die Leitung zwischen Erhitzer und entferntester Entnahmestelle fasst mehr als 3 Liter Wasser.
Vermietung: Sie vermieten Wohnungen in dem Gebäude (reine Eigennutzung ist befreit).
Gebäudegröße: Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus (ab 3 Wohneinheiten). Wichtig: Ein- und Zweifamilienhäuser sind von der Prüfpflicht ausgenommen!
2. Die Kostenfrage: Prüfung vs. Beseitigung
Hier müssen Sie in der Abrechnung messerscharf trennen.
Die regelmäßige Prüfung (Umlagefähig): Die Kosten für die Probenahme und die Laboranalyse (die alle 3 Jahre stattfindet) sind umlagefähige Betriebskosten.
Voraussetzung: Sie fallen unter "Sonstige Betriebskosten" (§ 2 Nr. 17 BetrKV). Sie müssen also im Mietvertrag konkret benannt sein (z.B. "Kosten der Trinkwasseruntersuchung").
Die Beseitigung bei Befall (NICHT Umlagefähig): Fällt der Test positiv aus (Legionellen gefunden!), folgen teure Maßnahmen: Desinfektion, Spülung, Nachuntersuchung, technische Reparaturen.
Diese Kosten sind Instandsetzung. Sie sind zu 100 % vom Vermieter zu tragen. Der Mieter zahlt nicht dafür, dass Sie ihm ein mangelfreies (keimfreies) Haus zur Verfügung stellen.
3. Der Rhythmus: Alle 3 Jahre abrechnen?
Die Prüfung findet meist nur alle 3 Jahre statt. Wie legen Sie das um?
Sie haben zwei Möglichkeiten:
Sie legen die Kosten voll in dem Jahr um, in dem die Rechnung kommt (einmalig hohe Belastung für den Mieter).
Sie verteilen die Kosten rechnerisch auf 3 Jahre (jährlich 1/3).
Empfehlung: Die meisten Gerichte akzeptieren den Abfluss im Rechnungsjahr (Methode 1). Das ist für Sie verwaltungstechnisch am einfachsten.
Insider-Tipps:
Viele Vermieter von 3-Parteien-Häusern (z.B. mit einer Dachgeschosswohnung) sind unsicher, ob sie betroffen sind.
Mein Rat: Messen Sie nach! Die "3 Liter Rohrinhalt" beziehen sich auf die Strecke vom Warmwasserspeicher bis zum Wasserhahn im Dachgeschoss (ohne Zirkulationsleitung). Bei modernen, dünnen Rohren wird dieser Wert oft gar nicht erreicht, selbst in größeren Häusern. Lassen Sie sich von Ihrem Installateur schriftlich bestätigen, dass das Volumen < 3 Liter ist. Damit sind Sie dauerhaft von der teuren Prüfpflicht befreit.
Der Vertrag: Achtung bei Altverträgen: Ich habe oft gesehen, dass der Punkt 'Trinkwasserprüfung' unter den sonstigen Kosten fehlt. Wenn Sie hier rechtssicher sein wollen, informieren Sie den Mieter vor der ersten Prüfung schriftlich, dass diese gesetzlich neue Pflicht umgelegt wird. Die meisten Mieter akzeptieren das, da es ihrer Gesundheit dient.
Die Mieter-Info: Vergessen Sie nicht die Informationspflicht: Sie müssen das Prüfergebnis (auch wenn es negativ/sauber ist) Ihren Mietern mitteilen. Ein Aushang im Treppenhaus reicht dafür aus und spart Porto.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Gesundheitsberatung dar. Die Details der Trinkwasserverordnung sind komplex. Im Zweifel fragen Sie Ihr Gesundheitsamt.)
