Nutzerwechselgebühr & Zwischenablesung: Wer zahlt die Kosten bei Auszug?
Ein Mieter kündigt und zieht aus. Damit Sie die Heizkosten sauber trennen können, beauftragen Sie Ihren Messdienstleister (Ista, Techem, Brunata etc.) mit einer Zwischenablesung.
Der Dienstleister kommt, liest ab und schickt Ihnen dafür eine Rechnung – die sogenannte Nutzerwechselgebühr. Diese liegt oft zwischen 50 € und 100 €.
Die reflexartige Reaktion vieler Vermieter: "Das hat der Mieter verursacht, also setze ich es ihm auf die Nebenkostenabrechnung oder ziehe es von der Kaution ab."
Vorsicht: Das ist in 95 % der Fälle rechtlich unzulässig.
1. Das BGH-Urteil: Es sind Verwaltungskosten
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bereits 2007 entschieden (Az. VIII ZR 19/07), dass die Kosten für die Zwischenablesung beim Ein- oder Auszug keine Betriebskosten sind.
Die Begründung: Betriebskosten sind laufende Kosten (die immer wiederkehren). Ein Nutzerwechsel ist aber ein einmaliges Ereignis. Die Kosten dafür zählen zu den Verwaltungskosten des Vermieters.
Die Folge: Sie dürfen diese Kosten nicht in die allgemeine Heizkostenabrechnung einstellen und auf alle Mieter verteilen.
2. Darf ich sie dem ausziehenden Mieter direkt berechnen?
Wenn Sie die Kosten nicht auf alle umlegen dürfen, dann doch wenigstens auf den, der auszieht?
Auch hier gilt: Grundsätzlich Nein.
Da es Verwaltungskosten sind, muss der Vermieter sie tragen – es sei denn, Sie haben vorgesorgt.
Die einzige Ausnahme (Der Mietvertrag):
Sie können diese Kosten auf den Mieter abwälzen, wenn dies individualvertraglich im Mietvertrag so vereinbart wurde.
Eine Klausel in den AGB (Kleingedrucktes im Formularmietvertrag) wie "Der Mieter trägt die Kosten der Zwischenablesung" ist oft unwirksam.
Sie müssen es als individuelle Vereinbarung oder als sonstige Gebühr sehr transparent im Vertrag stehen haben.
Haben Sie keine solche Klausel? Dann bleiben Sie auf den Kosten sitzen.
3. Die Alternative: Selbst ablesen (Kostenlos)
Wenn Sie keine funkbasierten Zähler haben, sondern Röhrchen oder digitale Ableser am Heizkörper:
Sie müssen für die Zwischenablesung nicht zwingend den teuren Dienstleister rufen.
Sie dürfen selbst ablesen. Gehen Sie beim Übergabeprotokoll durch die Wohnung und notieren Sie die Werte selbst.
Melden Sie diese Werte am Jahresende kostenlos an den Messdienstleister (viele bieten Online-Portale dafür an).
Ergebnis: Es fällt gar keine Nutzerwechselgebühr an.
Insider-Tipp: Die "Funk"-Falle
Bei modernen Funk-Zählern können Sie oft gar nicht mehr selbst ablesen (oder die Werte am Gerät sind verschlüsselt/nicht aktuell). Hier sind Sie auf den Dienstleister angewiesen, der die Werte per Funk zum Stichtag abruft. Prüfen Sie Ihren Vertrag mit dem Messdienstleister: Oft berechnen diese eine Gebühr für den "Datenabruf bei Nutzerwechsel", auch wenn niemand rausfährt. Verhandeln Sie hier nach oder versuchen Sie, diese Gebühr in neuen Mietverträgen explizit aufzunehmen.
In der Praxis sehe ich oft, dass Vermieter diese 50 € einfach von der Kaution abziehen. Wenn der Mieter sich wehrt (und das Recht auf seiner Seite hat), ist der Ärger groß. Mein Rat: Prüfen Sie Ihren Vertrag VOR dem Abzug.
Ich mache es so: Ich lese bei der Übergabe immer selbst ab und mache Fotos. Diese Daten übermittle ich am Jahresende im Portal von dem jeweiligen Messdienstleister. Das spart mir jedes Mal ca. 60 € und geht schneller, als auf den Termin des Ablesers zu warten.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln zu Nutzerwechselgebühren ist Einzelfallabhängig.)
