Grundsteuerreform 2025: Was ändert sich für Ihre Nebenkostenabrechnung?
Es war das bürokratische Mammutprojekt der letzten Jahre: Alle Immobilienbesitzer mussten eine neue Grundsteuererklärung abgeben. Ab dem 01. Januar 2025 wird die Grundsteuer nun nach den neuen Werten erhoben.
Viele Vermieter sind verunsichert: Darf ich die neue (vielleicht höhere) Steuer weiterhin umlegen? Muss ich den Mietvertrag ändern? Und was mache ich, wenn der neue Bescheid noch gar nicht da ist?
Hier ist der Fakten-Check zur Reform und ihre Auswirkung auf Ihre Abrechnung.
1. Die wichtigste Nachricht: Es bleibt alles umlagefähig
Trotz aller Änderungen bei der Berechnung der Steuer (Bodenrichtwert, Mietniveaustufe etc.) hat sich an der Umlagefähigkeit nichts geändert.
Die Grundsteuer ist und bleibt gemäß § 2 Nr. 1 BetrKV eine klassische Betriebskostenart ("die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks").
Das bedeutet: Sie dürfen die neue Grundsteuer ab 2025 weiterhin zu 100% auf Ihre Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist (was Standard ist). Sie müssen keine Verträge ändern.
2. Der Zeitplan: Wann taucht die neue Steuer auf?
Hier entsteht oft Verwirrung.
Bis 31.12.2024: Sie zahlen (und rechnen ab) nach den alten Einheitswerten.
Ab 01.01.2025: Sie zahlen nach den neuen Grundsteuerwertbescheiden und den neuen Hebesätzen Ihrer Gemeinde.
In der Abrechnung: Die neue Steuer taucht also erstmals in der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025 auf, die Sie im Laufe des Jahres 2026 erstellen.
3. Kosten-Schock oder Ersparnis? (Handlungsbedarf bei Vorauszahlungen)
Die Reform sollte "aufkommensneutral" sein, aber das gilt nur für die Stadt als Ganzes. Für den einzelnen Vermieter kann es teurer oder billiger werden.
Ihr Handlungsbedarf JETZT:
Sobald Sie den finalen Grundsteuerbescheid (Zahlungsaufforderung) Ihrer Gemeinde für 2025 erhalten haben, prüfen Sie die Summe.
Ist sie deutlich höher als früher? Dann sollten Sie die Vorauszahlungen Ihrer Mieter anpassen. Sie haben das Recht dazu, sobald die konkrete Erhöhung feststeht (auch unterjährig, wenn eine Nachzahlung absehbar ist).
Ist sie niedriger? Freuen Sie sich (und Ihre Mieter) auf ein Guthaben.
Insider-Tipp: Der "Hebesatz-Poker"
Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze für 2025 noch gar nicht final beschlossen oder veröffentlicht. Verlassen Sie sich nicht auf die "Messbetragsbescheide" vom Finanzamt, die Sie schon bekommen haben. Die echte Zahlungsaufforderung kommt von der Stadt/Gemeinde. Erst wenn Sie diesen Brief in der Hand haben, kennen Sie den wahren Euro-Betrag. Warten Sie mit der Anpassung der Vorauszahlung bis zu diesem Moment.
Insider-Tipp
Was ist, wenn der Bescheid falsch ist? Durch meine Praxiserfahrung weiß ich: Viele der neuen Wertbescheide enthalten Fehler (falsche Wohnfläche, falsche Bodenrichtwerte). Wenn Sie Einspruch einlegen, müssen Sie die Steuer meist trotzdem erst einmal zahlen (und umlegen). Informieren Sie den Mieter: 'Abrechnung erfolgt unter Vorbehalt der Korrektur durch das Finanzamt'.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Steuerberatung dar. Die Grundsteuerreform ist komplex und regional unterschiedlich. Prüfen Sie Ihre Bescheide genau.)
