Das Wirtschaftlichkeits-gebot: Wie teuer dürfen Nebenkosten sein?

​Ihr Mieter widerspricht Ihrer Abrechnung. Alle Positionen sind formell korrekt, alle Kostenarten umlagefähig. Doch der Mieter argumentiert: "Die Kosten für den Gärtner (oder Hausmeister) sind viel zu hoch! Sie verstoßen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot."

​Dieses Argument (§ 556 Abs. 3 BGB) ist die "Allzweckwaffe" von Mietern, wenn ihnen sonst nichts einfällt. Aber was bedeutet es wirklich? Und wie können Sie sich als Vermieter am besten dagegen vorbereiten?

​1. Was bedeutet "Wirtschaftlichkeitsgebot"?

​Das Gesetz verlangt von Ihnen als Vermieter, dass Sie bei den Betriebskosten auf ein "angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis" achten. Sie dürfen nicht willkürlich Geld verschwenden, das die Mieter am Ende bezahlen müssen.

​Wichtig: Wirtschaftlichkeit bedeutet NICHT, dass Sie immer den billigsten Anbieter wählen müssen.

​Sie dürfen und sollen einen Dienstleister wählen, der zuverlässig ist, gute Arbeit leistet und dem Sie vertrauen. Wenn dieser "zuverlässige" Gärtner 10% teurer ist als der "billigste" Anbieter, ist das vollkommen in Ordnung.

​2. Wann verstoßen Sie gegen das Gebot?

​Ein Verstoß liegt nur dann vor, wenn die Kosten offensichtlich und deutlich über dem Marktdurchschnitt liegen, ohne dass es dafür einen triftigen Grund gibt.

• ​Klares Beispiel: Der Gärtner für Ihr 50qm-Vorgärtchen kostet 5.000 € im Jahr, während der Marktdurchschnitt bei 800 € liegt.

• ​Kein Beispiel: Der Hausmeister kostet 2.400 € im Jahr, der Mieter findet aber einen Anbieter, der es für 2.200 € machen würde. Diese kleine Differenz ist kein Verstoß.

​3. Die Beweislast: Der Mieter muss es beweisen

​Das ist der entscheidende Punkt für Sie als Vermieter: Wenn ein Mieter Ihnen einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorwirft, muss der Mieter das beweisen.

• ​Der Mieter muss konkret darlegen, welche Position er für überteuert hält.

• ​Er muss (z.B. durch das Einholen von 2-3 Konkurrenzangeboten) beweisen, dass Ihre Kosten deutlich über dem ortsüblichen Niveau für dieselbe Leistung liegen.

• ​Ein pauschaler Vorwurf ("finde ich zu teuer") ist rechtlich wertlos.

​4. Wie Sie sich als Vermieter absichern (Die 3-Säulen-Strategie)

​Sie müssen nicht passiv auf einen Vorwurf warten. Sie können Ihr wirtschaftliches Handeln aktiv dokumentieren.

​1. Regelmäßige Prüfung:

Prüfen Sie Ihre Dauerverträge (Hausmeister, Gärtner, Versicherung) alle 2-3 Jahre. Sind die Preise noch marktgerecht? Das müssen Sie nicht jedes Jahr tun, aber eine regelmäßige Kontrolle zeigt, dass Sie Ihrer Pflicht nachkommen.

​2. Angebote einholen (bei Neuvergabe):

Wenn Sie einen neuen Vertrag (z.B. für die Gebäudereinigung) abschließen, holen Sie 2-3 Vergleichsangebote ein. Sie müssen nicht den billigsten nehmen, aber Sie haben so dokumentiert, dass Sie den Markt geprüft haben.

​3. Leistungsumfang klar definieren:

Der teure Hausmeister ist gerechtfertigt, wenn er 5-mal die Woche kommt, während der billige Anbieter nur 1-mal kommt. Stellen Sie sicher, dass Ihre Rechnungen den Leistungsumfang klar definieren.

​Insider-Tipp: Die "Luxus"-Falle

​Was ist mit Luxus-Posten? Müssen Sie den "Premium-Gärtner" beschäftigen, der die Rosen mit speziellem Dünger pflegt? Hier ist die Rechtsprechung dünn. Grundsätzlich gilt: Der Standard der Bewirtschaftung sollte dem Standard des Hauses entsprechen. Bei einer Luxus-Immobilie dürfen die Nebenkosten höher sein als bei einem einfachen Wohnblock.

Ich hatte mal einen Fall, wo die Gebäudeversicherung exorbitant hoch war und sich einige Mieter auf das Wirtschaftlichkeitsgebot berufen haben. Die Mieter waren in diesem Fall auch im Recht und wir konnten uns mit den Mietern darauf einigen, dass sie nur 50% der Kosten, für die Gebäudeversicherung, zahlen müssen. Mit diesem Vorgehen waren die Mieter einverstanden und wir haben dann schnellstmöglich eine neue, günstigere Versicherung abgeschlossen.

​Fazit

​Machen Sie sich nicht verrückt. Solange Sie seriöse Dienstleister zu marktüblichen Preisen beauftragen, sind Sie auf der sicheren Seite. Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist keine Waffe gegen jede einzelne Rechnung, sondern ein Schutz vor offensichtlicher Willkür und Verschwendung.

​(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ist eine komplexe Einzelfallentscheidung, die oft vor Gericht landet.)