Der Mietvertrag: Das "Grundgesetz" Ihrer Nebenkosten-abrechnung
Viele Vermieter beginnen ihre Nebenkostenabrechnung mit einem Stapel Rechnungen. Ein fataler Fehler. Die Abrechnung beginnt immer mit einem Blick in den Mietvertrag.
Der Mietvertrag ist das "Grundgesetz" Ihres Mietverhältnisses. Nur was hier explizit vereinbart wurde, dürfen Sie später auch abrechnen.
Im deutschen Mietrecht ist die Inklusivmiete (eine Miete, in der alle Kosten enthalten sind) der gesetzliche Normalfall. Die Umlage von Nebenkosten ist die Ausnahme – und diese Ausnahme muss im Vertrag klar geregelt sein (§ 556 BGB).
Fehlt eine gültige Klausel, bleiben Sie auf allen Nebenkosten sitzen.
1. Die zwei Wege, die Umlage WIRKSAM zu vereinbaren
Um Nebenkosten abrechnen zu dürfen, muss Ihr Mietvertrag eine von zwei Klauseln enthalten:
A) Der beste Weg: Der "Dynamische Verweis"
Das ist die modernste, sicherste und beste Methode. Die Klausel lautet sinngemäß:
"Der Mieter trägt die Betriebskosten im Sinne des § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) in ihrer jeweils gültigen Fassung."
Vorteile:
Vollständig: Sie müssen nicht 17 Posten einzeln auflisten.
Dynamisch: Wenn der Gesetzgeber neue Kostenarten hinzufügt (oder ändert), ist Ihr Vertrag automatisch aktuell.
Rechtssicher: Vom BGH mehrfach bestätigt.
B) Der alte Weg: Die "Konkrete Auflistung"
Viele ältere Verträge nutzen diese Methode. Die Klausel listet jeden Posten einzeln auf:
"Der Mieter trägt folgende Betriebskosten: 1. Grundsteuer, 2. Wasserkosten, 3. Müllabfuhr, 4. Hausmeister..."
Massiver Nachteil (Die "Vergessen"-Falle):
Wenn ein Posten in dieser Liste fehlt (z.B. der Hausmeister oder die Gartenpflege wurde vergessen), dürfen Sie ihn nicht abrechnen. Punkt.
2. Der "Sonstige Betriebskosten"-Fehler
Selbst wenn Sie den besten Weg (den Verweis auf die BetrKV) gewählt haben, gibt es eine Ausnahme: Der Posten "Sonstige Betriebskosten" (§ 2 Nr. 17 BetrKV) muss immer konkretisiert werden.
Der Verweis auf die BetrKV reicht hier nicht aus. Sie müssen die "sonstigen" Kosten im Vertrag explizit benennen (z.B. "Kosten der Rauchmelderwartung", "Kosten der Dachrinnenreinigung"), sonst dürfen Sie sie nicht umlegen.
3. Kann ich einen fehlerhaften Vertrag ändern?
Nein. Sie können einen einmal geschlossenen Mietvertrag nicht einseitig ändern.
Wenn Sie feststellen, dass Ihr 10 Jahre alter Vertrag fehlerhaft ist (z.B. der Umlageschlüssel ist falsch oder Posten fehlen), können Sie das nicht einfach in der nächsten Abrechnung "korrigieren". Sie sind an den Vertrag gebunden.
Eine Änderung des Umlageschlüssels ist nur mit Zustimmung des Mieters (als "Nachtrag zum Mietvertrag") oder in sehr engen gesetzlichen Ausnahmefällen (z.B. Neuinstallation von Zählern) möglich.
Insider Tipp:
Was tun, wenn der Vertrag alt ist? Mein Praxistipp: Wenn Sie einen Altvertrag haben, in dem 'Sonstige Kosten' wie die Rauchmelderwartung fehlen, versuchen Sie auf keinen Fall, diese einfach abzurechnen. Suchen Sie das Gespräch mit dem Mieter und setzen Sie einen 'Nachtrag zum Mietvertrag' auf. Die paar Euro pro Monat sind einen möglichen Rechtsstreit nicht wert.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Prüfung eines Mietvertrags ist eine komplexe juristische Einzelfallprüfung und sollte durch einen Fachanwalt erfolgen.)
