Rauchmelder-Kosten: Was darf auf den Mieter umgelegt werden? (Kauf, Miete & Wartung)
Rauchwarnmelder sind in Deutschland in allen Bundesländern gesetzlich vorgeschrieben. Sie retten Leben. Doch bei der Nebenkostenabrechnung sorgen sie regelmäßig für Streit. Die Verwirrung ist groß: Wer muss was bezahlen?
Die Antwort ist kompliziert, denn wir müssen drei verschiedene Kostenarten strikt voneinander trennen:
Anschaffung (Kauf)
Miete (Anmietung über einen Dienstleister)
Wartung (Die jährliche Funktionsprüfung)
Hier ist die genaue Aufschlüsselung, was Sie umlegen dürfen – und was nicht.
1. Die Anschaffung (Der Kauf) = NICHT umlagefähig
Wenn Sie Rauchmelder kaufen, sind die Kosten für die Geräte selbst nicht über die Nebenkostenabrechnung umlagefähig.
Warum? Es handelt sich um eine einmalige Anschaffung, nicht um laufende Betriebskosten. Je nach Sichtweise sind sie Teil der Instandhaltung oder einer (gesetzlich vorgeschriebenen) Modernisierung.
Folge: Die Kosten für den Kauf (z.B. 20 € pro Melder) müssen Sie als Vermieter tragen. Sie können sie in Ihrer Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen, aber nicht auf den Mieter umlegen.
2. Die Wartung (Die Prüfung) = Umlagefähig (mit Haken)
Die Rauchmelder müssen (meist jährlich) auf ihre Funktionstüchtigkeit geprüft werden (Sichtprüfung, Testknopf, Batteriestand). Die Kosten für diese laufende Wartung (z.B. durch Techem, Ista oder eine andere Fachfirma) sind umlagefähig.
Warum? Es sind laufende Kosten, die den Betrieb sichern.
Der Haken: Die Wartungskosten sind klassische "Sonstige Betriebskosten" (§ 2 Nr. 17 BetRKV). Sie sind daher nur dann umlagefähig, wenn die Position "Wartung der Rauchwarnmelder" explizit im Mietvertrag genannt ist.
3. Die Miete (Das große Problem) = HÖCHST UMSTRITTEN (TENDENZ: NEIN)
Viele Vermieter kaufen die Geräte nicht selbst, sondern mieten sie von einem Messdienstleister, der im Mietpreis auch die jährliche Wartung inkludiert.
Achtung: Die Umlage dieser Mietkosten ist rechtlich extrem riskant.
Das Problem: Die meisten Gerichte (z.B. LG Hagen, LG Berlin) werten die Miete als "versteckte Anschaffungskosten". Sie sehen darin den unzulässigen Versuch des Vermieters, die nicht umlagefähigen Kaufkosten (Punkt 1) über den Umweg der Miete doch auf den Mieter abzuwälzen.
BGH-Tendenz: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat 2022 entschieden, dass ein Vermieter, der vorhandene (gekaufte) Melder durch gemietete ersetzt, diese Mietkosten nicht umlegen darf (Az. VIII ZR 379/20). Dies stützt die generelle Tendenz, Mietkosten als nicht umlagefähig anzusehen.
Fazit (Der sichere Weg): Um Ihre Abrechnung unangreifbar zu machen, sollten Sie die reinen Mietkosten für die Geräte NICHT umlegen.
Hier kann ich aus meiner Praxiserfahrung sagen, dass es immer wieder ein umstrittenes Thema ist. Gehen Sie hier wirklich auf Nummer sicher und legen Sie die Kosten für die Miete nicht um. Das kann Ihnen einiges an Ärger ersparen. Achten Sie hier auch auf die Rechnungen der Messdienstleister. Oft sehe ich Rechnungen welche für Dienstleistungen und Gerätemiete sind. Beim Überfliegen solcher Rechnungen können einem schnell Fehler unterlaufen.
4. Das "Bundesland-Chaos": Wer ist überhaupt zuständig?
In den meisten Bundesländern (z.B. Bayern, NRW, Hessen) ist der Vermieter (Eigentümer) für Einbau und Wartung zuständig.
Achtung: In einigen Bundesländern (z.B. Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein) ist gesetzlich der Mieter (Besitzer) für die Wartung zuständig!
Insider-Tipp: Die "Pflicht an sich ziehen"
Selbst wenn laut Landesgesetz Ihr Mieter für die Wartung zuständig wäre: Verlassen Sie sich niemals darauf. Als Vermieter sind Sie in der "Verkehrssicherungspflicht". Wenn der Mieter die Wartung vergisst und es brennt, fallen die Gerichte im Zweifel auf Sie zurück.
Meine dringende Praxis-Empfehlung: Erklären Sie als Vermieter immer schriftlich (am besten im Mietvertrag), dass Sie die Wartungspflicht "an sich ziehen" und diese durch eine Fachfirma auf Kosten des Mieters (sofern vertraglich vereinbart!) durchführen lassen. Das ist der einzig rechtssichere Weg.
Ich rate Ihnen die Geräte einfach zu kaufen. Die kosten sind überschaubar und es erspart Stress.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Landesbauordnungen zur Rauchmelderpflicht sind entscheidend. Prüfen Sie die Gesetze Ihres Bundeslandes.)
