Umlageschlüssel: Nach Wohnfläche (qm) oder Personenzahl? (Der große Vergleich)
Es ist die grundlegendste Entscheidung bei der Verteilung der "kalten" Betriebskosten: Nehme ich die Wohnfläche oder die Anzahl der Mieter als Maßstab?
Beide Methoden – die Umlage nach Quadratmetern (qm) oder nach Personenzahl – sind gesetzlich zulässig, sofern sie im Mietvertrag vereinbart sind.
Doch welche Methode ist "gerechter"? Und welche ist für Sie als Vermieter sicherer und einfacher zu handhaben? Hier ist der direkte Vergleich.
1. Abrechnung nach Wohnfläche (Der Standard)
Dies ist die mit Abstand häufigste und von den Gerichten bevorzugte Methode zur Umlage kalter Betriebskosten (wie Grundsteuer, Versicherungen, Hausmeister, Müll etc.).
So funktioniert's: Die Gesamtkosten werden durch die Gesamt-Wohnfläche des Hauses geteilt und dann mit den Quadratmetern der einzelnen Wohnung multipliziert.
Beispiel: Eine 100qm-Wohnung zahlt doppelt so viel Grundsteuer wie eine 50qm-Wohnung.
Vorteile für Sie als Vermieter:
Extrem einfach: Die Wohnfläche ändert sich (fast) nie. Sie müssen keine Mieterwechsel, Geburten oder Besuche dokumentieren.
Rechtssicher: Solange die qm-Angaben im Mietvertrag korrekt sind, ist dieser Schlüssel fast unangreifbar.
Der BGH (Bundesgerichtshof) bevorzugt ihn als den "sachgerechtesten" Maßstab für die meisten Kostenarten.
Nachteile:
"Gefühlte Ungerechtigkeit": Der Single im 100qm-Penthouse zahlt mehr Müllgebühren als die 4-köpfige Familie in der 70qm-Wohnung. Das führt oft zu Diskussionen.
2. Abrechnung nach Personenzahl (Der "faire" Schlüssel?)
Diese Methode wird oft von Mietern als "gerechter" empfunden, da sie den potenziellen Verbrauch besser abbilden soll (mehr Menschen = mehr Wasser, mehr Müll, mehr Treppenhaus-Nutzung).
So funktioniert's: Die Gesamtkosten werden durch die Summe aller im Haus lebenden Personen geteilt und dann mit der Personenzahl der Wohnung multipliziert.
Vorteile:
Hohe Akzeptanz (scheinbar): Viele Mieter finden diesen Schlüssel auf den ersten Blick logischer für Posten wie Müll oder Wasser (wenn keine Zähler da sind).
MASSIVE Nachteile für Sie als Vermieter:
Extremer Verwaltungsaufwand: Sie müssen jederzeit exakt wissen, wie viele Personen wann in welcher Wohnung leben.
Beweislast liegt bei Ihnen: Wenn ein Mieter widerspricht und sagt "Mein Sohn ist am 1. März ausgezogen, Sie haben ihn aber bis April berechnet", sind Sie in der Beweispflicht.
Was ist ein "Besuch"? Was ist mit dem Partner, der 4 Nächte die Woche da ist? Was ist mit dem Neugeborenen (zählt sofort als volle Person)? Das Konfliktpotenzial ist riesig.
3. Der wichtigste Punkt: Der Mietvertrag entscheidet!
Sie können nicht einfach wählen. Es gilt, was im Mietvertrag steht.
Fall A (Standard): Im Vertrag steht "Umlage nach Wohnfläche". Sie müssen nach Wohnfläche abrechnen, selbst wenn der Mieter um eine Abrechnung nach Personen bittet.
Fall B: Im Vertrag steht "Umlage nach Personenzahl". Sie müssen nach Personen abrechnen und den damit verbundenen Verwaltungsaufwand betreiben.
Fall C (Gefährlich): Im Vertrag steht nichts (z.B. ein sehr alter Vertrag). In diesem Fall gilt die gesetzliche Regelung: Abrechnung nach Wohnfläche.
Eine einseitige Änderung des Umlageschlüssels durch Sie als Vermieter ist (außer in engen Ausnahmefällen, z.B. bei der Neuinstallation von Wasserzählern) nicht möglich.
Insider-Tipp: Mein Rat für alle Neuverträge
Aus meiner Praxiserfahrung kann ich nur eines raten: Verzichten Sie bei Neuverträgen auf den Schlüssel "Personenzahl", wo immer es geht. Der administrative Albtraum und das hohe Streitpotenzial, das Sie sich damit einkaufen, stehen in keinem Verhältnis zur "gefühlten Gerechtigkeit". Der rechtssicherste, einfachste und von Gerichten akzeptierte Schlüssel für kalte Betriebskosten ist und bleibt die Wohnfläche. Ich erlebe immer wieder Streitigkeiten bezüglich der Umlage nach Wohnfläche aber dennoch wäre der Aufwand, nach Personenzahl abzurechnen, in den meisten fällen sehr viel höher als die Auseinandersetzungen mit den Mietern.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Änderung eines bestehenden Umlageschlüssels ist rechtlich komplex und erfordert oft die Zustimmung aller Parteien.)
