Modernisierung vs. Betriebskosten: Warum neue Fenster NICHT in die Nebenkosten gehören
Sie haben investiert: Das Treppenhaus wurde gedämmt, die alten 2-Scheiben-Fenster durch moderne 3-Scheiben-Fenster ersetzt oder gar ein Aufzug nachgerüstet. Diese Maßnahmen steigern den Wert des Hauses.
Jetzt stellt sich die Frage: Können Sie diese (oft hohen) Kosten in der Nebenkostenabrechnung umlegen?
Die Antwort ist ein klares und unmissverständliches: NEIN.
Die Verwechslung von Modernisierungskosten mit Betriebskosten ist ein schwerwiegender Fehler.
1. Der Unterschied: Betrieb vs. Investition
Um den Unterschied zu verstehen, muss man die zwei "Töpfe" kennen, aus denen sich die Miete zusammensetzt:
Betriebskosten (Nebenkosten): Das sind die laufenden Kosten, die durch den täglichen Betrieb und Verbrauch im Haus entstehen. Der Mieter zahlt für das, was er verbraucht (Heizung, Wasser) oder nutzt (Hausmeister, Müllabfuhr).
Modernisierungs- & Kapitalkosten: Das sind einmalige Investitionen, die den Wert des Gebäudes steigern, Energie sparen oder den Wohnkomfort dauerhaft verbessern (z.B. Dämmung, neue Fenster, Anbau eines Balkons).
Diese Investitionskosten dürfen NIEMALS in die Nebenkostenabrechnung.
2. Der korrekte Weg: Die Modernisierungsumlage (§ 559 BGB)
Sie als Vermieter bleiben auf diesen Investitionskosten nicht sitzen. Das Gesetz gibt Ihnen ein anderes Werkzeug an die Hand: die Modernisierungsumlage (§ 559 BGB).
Diese Umlage ist jedoch keine Nebenkosten-Position, sondern eine Erhöhung der Kaltmiete.
Die Regeln sind streng:
Ankündigung: Sie müssen die Modernisierung dem Mieter Monate im Voraus schriftlich und detailliert ankündigen.
Umlage: Sie dürfen (Stand 2025) 8% der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten pro Jahr auf die Kaltmiete aufschlagen.
Kappungsgrenze: Die Miete darf sich dadurch innerhalb von 6 Jahren um nicht mehr als 3 € pro qm erhöhen (bzw. 2 €, wenn die Miete davor unter 7 €/qm lag).
Form: Die Erhöhung muss dem Mieter in einem separaten Schreiben nach Abschluss der Arbeiten mitgeteilt werden.
3. Die "versteckte" Modernisierung (Die Falle)
Wo liegt der Fehler in der Praxis? Oft in der Verwechslung von "Wartung" und "Modernisierung".
Heizungswartung (umlagefähig): Der Techniker reinigt den Brenner und misst die Werte (laufende Betriebskosten).
Heizungsreparatur (nicht umlagefähig): Die Pumpe ist kaputt und wird ersetzt (Instandhaltung).
Heizungsmodernisierung (nicht umlagefähig): Sie reißen die 30 Jahre alte Ölheizung raus und bauen eine moderne Wärmepumpe ein (Modernisierung, über § 559 BGB auf die Kaltmiete umlegbar).
Wenn Sie die Kosten für die neue Wärmepumpe (oder auch nur die Zinsen für den Kredit dafür) in die Nebenkostenabrechnung schreiben, ist diese zu 100% anfechtbar.
Insider Tipp:
Ich erlebe in der Praxis oft, dass Mieter 'Wartung' und 'Reparatur' in einen Topf werfen. Mein Tipp: Kommunizieren Sie klar.
Ein kleines Beispiel von mir zur Verdeutlichung: Die Nebenkosten decken nur den 'laufenden Betrieb' (wie beim Auto das Benzin und Öl), nicht aber die 'Reparatur' (neuer Motor) oder die 'Modernisierung' (Einbau eines besseren Motors).
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ist eines der komplexesten Felder im Mietrecht und erfordert zwingend eine detaillierte Einzelfallprüfung.)
