Eigentümerwechsel: Wer erstellt die Nebenkosten-abrechnung im Verkaufsjahr?
Sie haben eine vermietete Eigentumswohnung gekauft (oder ein Zinshaus). Der "Nutzen-Lasten-Wechsel" fand mitten im Jahr statt, zum Beispiel am 1. Juli.
Am Jahresende stellt sich die Frage: Wer rechnet nun mit dem Mieter ab?
Macht der Verkäufer die Abrechnung für Januar bis Juni?
Macht der Käufer die Abrechnung für Juli bis Dezember?
Die Antwort des Gesetzes (§ 566 BGB "Kauf bricht nicht Miete") ist eindeutig und für viele Käufer ein Schock: Es gibt keine geteilte Abrechnung gegenüber dem Mieter.
Einer muss alles machen. Und das sind meistens Sie als Käufer.
1. Die Faustregel: Wer am Ende Eigentümer ist, muss abrechnen
Der Bundesgerichtshof (BGH) stellt auf den Zeitpunkt ab, an dem die Abrechnungsperiode endet.
Die Regel: Derjenige, der zum Zeitpunkt des Endes der Abrechnungsperiode (meist der 31.12.) als Eigentümer im Grundbuch steht (oder den Nutzen-Lasten-Wechsel vollzogen hat), ist verpflichtet, die Abrechnung für das gesamte Kalenderjahr zu erstellen.
Das bedeutet: Wenn Sie das Haus am 1. Juli übernommen haben, müssen Sie dem Mieter eine Abrechnung vom 01.01. bis 31.12. erstellen. Sie rechnen also auch über einen Zeitraum ab, in dem Ihnen das Haus gar nicht gehörte.
2. Die Kostenfalle: Die Vorauszahlungen des Verkäufers
Hier müssen Sie als Käufer höllisch aufpassen.
Da Sie über das ganze Jahr abrechnen, müssen Sie dem Mieter in der Abrechnung auch die Vorauszahlungen des ganzen Jahres gutschreiben.
Das Problem: Die Vorauszahlungen von Januar bis Juni (z.B. 6 x 200 € = 1.200 €) hat aber der Verkäufer kassiert und auf seinem Konto.
Die Gefahr: Wenn Sie nicht aufpassen, müssen Sie dem Mieter 1.200 € anrechnen, die Sie nie erhalten haben. Sie zahlen also aus eigener Tasche drauf.
Die Lösung (Der Kaufvertrag):
Im notariellen Kaufvertrag muss zwingend geregelt sein, dass der Verkäufer Ihnen die eingenommenen Vorauszahlungen überweist oder dass diese mit dem Kaufpreis verrechnet werden. Prüfen Sie das sofort!
3. Und wie rechnen Käufer und Verkäufer untereinander ab?
Gegenüber dem Mieter tritt nur der "Neue" auf. Aber im Hintergrund müssen Käufer und Verkäufer die Kosten fair teilen.
Interne Abrechnung: Der Verkäufer muss dem Käufer alle Belege für die erste Jahreshälfte übergeben.
Zwischenablesung: Machen Sie am Tag der Übergabe unbedingt eine Zwischenablesung der Zähler. Diese Werte dienen zwar nicht der Abrechnung mit dem Mieter (der kriegt eine Jahresabrechnung), aber sie dienen der internen Kostenverteilung zwischen Verkäufer und Käufer.
Insider-Tipp: Die "Haftung" für Nachzahlungen
Vorsicht beim Kauf von Objekten mit hohen Nebenkosten-Rückständen! Wenn Sie in den Mietvertrag eintreten, übernehmen Sie alle Rechte und Pflichten. Wenn der Verkäufer die Abrechnung für das Vorjahr (das schon abgeschlossen ist) noch nicht gemacht hat, "erben" Sie diese Pflicht unter Umständen, wenn die Abrechnungsfrist noch läuft. Lassen Sie sich vom Verkäufer schriftlich zusichern (und belegen), dass alle vergangenen Abrechnungsperioden rechtssicher abgeschlossen sind.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Immobilienkaufverträge sind komplex. Lassen Sie sich vor dem Kauf notariell beraten, wie Nebenkostenüberschüsse oder -nachzahlungen geregelt sind.)
