Guthaben aus Nebenkosten: Darf ich es mit Mietrückständen verrechnen?
Die Abrechnung ist fertig, und das Ergebnis überrascht: Ihr Mieter hat ein Guthaben von 250 € erwirtschaftet, weil er sparsam geheizt hat.
Eigentlich müssten Sie ihm das Geld jetzt auszahlen.
Doch da ist noch eine offene Rechnung: Der Mieter ist Ihnen noch eine halbe Monatsmiete schuldig, oder er hat einen Schaden im Treppenhaus verursacht, den er bezahlen muss.
Viele Vermieter fragen sich: "Muss ich ihm jetzt wirklich 250 € überweisen, während er mir noch Geld schuldet?"
Die Antwort lautet: Nein. Sie dürfen aufrechnen. Das ist Ihr gutes Recht als Gläubiger. Aber Sie dürfen das Geld nicht einfach stumm behalten.
1. Das Zauberwort: "Aufrechnung" (§ 387 BGB)
Das Bürgerliche Gesetzbuch erlaubt die Aufrechnung (Verrechnung) von gegenseitigen Forderungen. Das bedeutet: Wenn zwei Personen einander Geld schulden, kann der eine sagen: "Wir sind quitt", statt Geld hin und her zu überweisen.
Die Voraussetzungen:
Gegenseitigkeit: Sie schulden dem Mieter das Guthaben, er schuldet Ihnen die Miete (oder Schadenersatz).
Fälligkeit: Ihre Forderung an den Mieter muss fällig sein (z.B. die Miete war am 3. des Monats fällig und wurde nicht gezahlt).
Gleichartigkeit: Es muss sich um Geld gegen Geld handeln (was hier der Fall ist).
2. Wie Sie es richtig machen (Die Erklärung)
Der häufigste Fehler: Der Vermieter überweist das Guthaben einfach nicht und schweigt. Das reicht nicht!
Die Aufrechnung ist eine Willenserklärung. Sie müssen dem Mieter mitteilen, dass und womit Sie verrechnen.
So formulieren Sie es im Anschreiben zur Abrechnung:
"Das sich aus der Abrechnung ergebende Guthaben in Höhe von 250,00 € wird nicht ausgezahlt, sondern mit Ihrer offenen Mietzahlung für den Monat März (i.H.v. 400,00 €) verrechnet. Der verbleibende Mietrückstand beträgt nunmehr 150,00 €."
Damit ist das Guthaben rechtlich "erloschen" und Ihre Mietforderung hat sich verringert.
3. Vorsicht bei "strittigen" Forderungen
Sie dürfen problemlos mit Mietrückständen verrechnen (da die Mieteshöhe klar im Vertrag steht).
Schwieriger wird es bei Schadensersatz (z.B. "Kratzer im Parkett").
Wenn der Mieter den Schaden bestreitet ("Das war ich nicht"), ist Ihre Forderung nicht "unbestritten".
Wenn Sie jetzt einfach das Nebenkostenguthaben einbehalten, kann der Mieter Sie auf Auszahlung verklagen.
Tipp: Verrechnen Sie nur mit Forderungen, die klar und beweisbar sind (Miete, Nachzahlungen aus Vorjahren, schriftlich anerkannte Schäden).
Insider-Tipp: Die Kaution auffüllen
Darf man das Guthaben nutzen, um die Kaution aufzufüllen?
Ja! Wenn der Mieter die Kaution zu Beginn nicht vollständig gezahlt hat oder wenn Sie während des Mietverhältnisses berechtigterweise auf die Kaution zugegriffen haben (z.B. für eine Reparatur), ist die Kautionssumme "unterdeckt". Sie können erklären: "Ich verrechne das Guthaben mit der offenen Kautionsforderung." Buchen Sie das Geld dann vom Mietkonto auf das Kautionskonto um.
Aus der Praxis: Wenn der Mieter mehrere Schulden hat (Miete Jan, Miete Feb, Mahngebühren), mit welcher soll ich verrechnen? Das Gesetz sagt: Zuerst mit der ältesten Schuld. Schreiben Sie das auch so in den Brief, damit Ihre Buchhaltung sauber bleibt.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die Aufrechnung kann durch vertragliche Klauseln eingeschränkt sein. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag.)
