Ungeziefer & Schädlinge: Wer zahlt den Kammerjäger? (Vermieter vs. Mieter)

​Es raschelt in der Zwischendecke, oder schlimmer: Der Mieter meldet Bettwanzen oder Kakerlaken. Sie beauftragen sofort den Kammerjäger, um das Problem zu lösen. Dann kommt die Rechnung über 400 €.

​Jetzt beginnt der Streit.

• ​Vermieter sagt: "Der Mieter hat die Schädlinge durch mangelnde Hygiene eingeschleppt. Er muss zahlen."

• ​Mieter sagt: "Das Haus ist alt und undicht, die Ratten kommen von draußen. Der Vermieter muss zahlen."

• ​Die Abrechnung: "Kann ich das nicht einfach als 'Schädlingsbekämpfung' auf alle Mieter umlegen?"

​Die Rechtslage ist hier extrem differenziert. Es kommt darauf an, ob es sich um Vorbeugung oder Bekämpfung handelt.

​1. Laufende Vorbeugung = Umlagefähig (Betriebskosten)

​Wenn Sie einen Vertrag mit einem Schädlingsbekämpfer haben, der regelmäßig (z.B. vierteljährlich) Köderboxen kontrolliert oder Spritzungen vornimmt, um einen Befall zu verhindern (Monitoring), dann sind das laufende Betriebskosten (§ 2 Nr. 9 BetrKV).

• ​Diese Kosten dürfen Sie in der Nebenkostenabrechnung auf alle Mieter umlegen.

• ​Das gilt als Pflege der Immobilie.

​2. Akute Bekämpfung = Nicht umlagefähig (Instandsetzung)

Geht es um einen akuten Befall von Ratten, Mäusen, Wespen, Kakerlaken, handelt es sich um eine Mangelbeseitigung.

• ​Grundsatz: Die Beseitigung eines Mangels ist Vermietersache (§ 535 BGB). Sie müssen die Kosten tragen. Sie dürfen diese einmaligen "Notfall-Einsätze" nicht in die Nebenkostenabrechnung aufnehmen und auf die Hausgemeinschaft verteilen.

​3. Die Ausnahme: Der Mieter ist schuld (Schadensersatz)

​Sie können die Kosten nur dann auf einen konkreten Mieter abwälzen, wenn Sie beweisen können, dass dieser den Befall verursacht hat.

• ​Beispiel: Der Mieter stapelt Müllsäcke auf dem Balkon (Ratten) oder hat ein gebrauchtes Sofa gekauft (Bettwanzen).

• ​Das Problem (Die Beweislast): Sie als Vermieter sind in der Beweispflicht. Bei Ratten oder Mäusen ist das fast unmöglich (sie könnten auch durch Ritzen im Mauerwerk kommen).

• ​Der Sonderfall "Bettwanzen": Hier urteilen Gerichte oft strenger. Da Bettwanzen fast immer "eingeschleppt" werden (und nicht "im Haus wohnen"), spricht der "Anscheinsbeweis" oft gegen den Mieter, wenn er der einzige im Haus mit Befall ist.

​Insider-Tipps:

​Ein häufiger Streitpunkt: Der Mieter zieht ein und meldet nach 2 Wochen Kakerlaken.

Hier gilt: Meldet der Mieter den Befall unmittelbar nach Einzug, geht man davon aus, dass die Tiere schon da waren -> Vermieter zahlt.

Meldet er sie erst nach 6 Monaten, spricht vieles dafür, dass sie durch seine Lebensweise kamen -> Chance auf Schadensersatz.

Aus der Praxis: Wespennester am Balkon sind der Klassiker im Sommer. Wenn eine Gefahr für Menschen besteht (Allergiker, Kinder), müssen Sie es entfernen lassen und zahlen. Wenn es aber an einer ungenutzten Giebelspitze hängt und niemanden stört, ist es kein Mangel. Sie müssen nicht jedes Nest entfernen."

Prüfen Sie Ihre Wohngebäudeversicherung! Ich weiß, dass gute Tarife (Premium-Schutz) oft einen Baustein 'Schädlingsbekämpfung' inklusive haben. Dann übernimmt die Versicherung die 400 € für den Kammerjäger, und Sie müssen sich nicht mit dem Mieter streiten.

​(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die Beweisführung bei Schädlingsbefall ist oft nur mit Gutachtern möglich.)