Sperrmüll & illegaler Abfall: Dürfen Sie die Entsorgungskosten auf alle Mieter umlegen?
Es ist das Ärgernis Nr. 1 in großen Mietshäusern: Ein unbekannter Mieter (oder Nachbar) stellt heimlich ein altes Sofa, Farbeimer oder Elektroschrott im Müllraum oder Hof ab.
Der Müllwagen nimmt es nicht mit. Sie müssen einen Sonderdienstleister zur Entsorgung beauftragen, was schnell 200–300 € kostet.
Die Frage ist: Wer zahlt das?
Der Verursacher? (Ist meist nicht zu ermitteln).
Sie als Vermieter?
Oder die Hausgemeinschaft über die Nebenkosten?
Die Antwort lautet: Ja, die Gemeinschaft zahlt – aber nur unter strengen Bedingungen.
1. Der Grundsatz: Das Verursacherprinzip
Eigentlich gilt im Mietrecht: Wer den Schaden verursacht, muss zahlen. Wenn Sie wissen, wer das Sofa abgestellt hat, müssen Sie diesem Mieter die Rechnung schicken. Sie dürfen sie dann nicht auf die anderen umlegen.
Das Problem: In 90% der Fälle lässt sich der Täter nicht ermitteln.
2. Die BGH-Rechtsprechung: "Müll als Betriebskosten"
Der Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ZR 137/09) hat entschieden, dass die Kosten für die Beseitigung von "wildem Müll" auf den Gemeinschaftsflächen umlagefähige Betriebskosten (Position "Müllbeseitigung") sein können.
Die Begründung: Rechtswidrig abgelagerter Müll ist leider eine unvermeidbare Folge der Nutzung von Mietshäusern ("sozialadäquate Last").
Die Bedingungen für die Umlage:
Damit Sie die Kosten in die Abrechnung aufnehmen dürfen, müssen Sie zwei Dinge tun:
Bemühung um Aufklärung: Sie müssen versuchen, den Täter zu finden (z.B. durch Aushang: "Wer hat das Sofa gesehen? Bitte melden.").
Laufende Kosten: Der BGH fordert eine gewisse "Regelmäßigkeit". Wenn einmal in 10 Jahren ein Sofa dort steht, ist es eher eine einmalige Instandhaltung. Wenn aber ständig Sperrmüll herumsteht und Sie regelmäßig entsorgen müssen, wird es zu laufenden Betriebskosten.
In der Praxis lege ich die Kosten erst um, wenn mindestens 3 mal in einem Jahr, Speermüll am Müllplatz abgestellt wird.
3. Grenzen der Umlage: "Terror der Straße"
Wenn Fremde (Nicht-Mieter) ihren Müll bei Ihnen abladen ("Mülltourismus"), ist die Rechtslage schwieriger. Hier wird oft argumentiert, dass dies kein "Gebrauch der Mietsache" ist, sondern eine Straftat Dritter, die der Vermieter (z.B. durch Zäune oder Abschließen der Müllplätze) verhindern müsste.
Sichern Sie Ihre Müllplätze also gut ab, um Diskussionen zu vermeiden!
Insider-Tipps:
Bevor Sie die Entsorgung beauftragen, machen Sie ein Foto vom Müll und hängen Sie es im Treppenhaus auf mit dem Text: "Dieser Müll wurde illegal abgestellt. Wenn sich der Verursacher nicht bis zum [Datum] meldet oder ihn entsorgt, muss ich eine Firma beauftragen. Die Kosten von ca. X € werden dann auf alle Mieter in der nächsten Abrechnung umgelegt."
Der Effekt: Oft verschwindet der Müll plötzlich (weil der Täter sich schämt oder Nachbarn Druck machen). Und falls nicht, haben Sie den Mietern bewiesen, dass Sie keine Wahl hatten. Das reduziert Widersprüche massiv.
Ein weiteres Müll-Thema: Fehlwürfe (Plastik im Papier). Wenn die Müllabfuhr deshalb eine Strafgebühr erhebt oder die Tonne als 'Restmüll' teuer leert, sind auch diese Mehrkosten umlagefähig, wenn der Verursacher nicht feststeht.
Vorsicht mit Videoüberwachung! Viele Vermieter wollen Kameras im Müllraum aufhängen. Das ist datenschutzrechtlich (DSGVO) extrem heikel und oft verboten. Riskieren Sie kein Bußgeld, um 50 € Müllgebühr zu sparen.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die Umlagefähigkeit von Sperrmüll ist oft Einzelfallentscheidung der Amtsgerichte.)
