Haushaltsnahe Dienstleistungen: Warum Ihre Abrechnung dem Mieter Steuern sparen muss
Haben Sie schon einmal den Satz gehört: "Ich brauche noch den Ausweis der § 35a EStG Kosten für meine Steuer"?
Das klingt kompliziert, ist aber ein enormer Vorteil für Ihre Mieter – und eine Pflichtaufgabe für Sie. Der Staat fördert Dienstleistungen im Haushalt (wie Putzen, Gärtnern, Handwerken) mit direkten Steuerabzügen.
Das gilt auch, wenn diese Arbeiten über die Nebenkosten abgerechnet werden. Wenn Sie diese Kosten in Ihrer Abrechnung sauber ausweisen, schenken Sie Ihrem Mieter quasi Geld vom Finanzamt. Tun Sie es nicht, riskieren Sie Ärger.
Hier erfahren Sie, welche Kosten dazu gehören und wie Sie sie darstellen.
1. Was sind "haushaltsnahe Dienstleistungen" in den Nebenkosten?
Das Finanzamt akzeptiert Kosten für Arbeiten, die normalerweise ein Mitglied des Haushalts erledigen könnte, die aber an einen Dienstleister ausgelagert wurden.
Typische umlagefähige Posten:
Gebäudereinigung: Das Putzen des Treppenhauses.
Gartenpflege: Rasenmähen, Heckenschnitt.
Winterdienst: Schneeräumen.
Hausmeister: Aber nur der Teil seiner Arbeit, der auf Reinigung/Pflege entfällt (nicht die Verwaltung!).
Wartungsarbeiten: Schornsteinfeger (Kehrarbeiten), Wartung der Heizung, Wartung des Aufzugs.
NICHT begünstigt sind:
Materialkosten (Reinigungsmittel, Streusalz, Pflanzen).
Verwaltungskosten.
Müllgebühren und Grundsteuer.
2. Was müssen Sie als Vermieter tun?
Sie müssen diese Kosten in der Nebenkostenabrechnung gesondert ausweisen. Alternativ können Sie dem Mieter eine separate Bescheinigung ausstellen (was aber mehr Arbeit ist).
Die 3 goldenen Regeln für den Ausweis:
Nur Lohnkosten: Das Finanzamt fördert nur die reine Arbeitsleistung (Lohn, Fahrtkosten, Maschinenstunden). Materialkosten müssen herausgerechnet werden.
Anteilig: Sie müssen den Anteil ausweisen, der auf die Wohnung des Mieters entfällt (nach demselben Schlüssel wie die Betriebskosten, z.B. Wohnfläche).
Unbare Zahlung: Voraussetzung für den Steuerabzug ist, dass Sie die Rechnungen an die Dienstleister überwiesen haben (keine Barzahlung!). Da Sie als ordentlicher Vermieter nie bar zahlen, ist das meist gegeben.
3. Das Druckmittel des Mieters
Ist das ein netter Service oder Pflicht?
Die Gerichte (z.B. LG Berlin) urteilen immer öfter: Ein Vermieter hat die Nebenpflicht, dem Mieter diese Bescheinigung zu ermöglichen.
Wenn Sie sich weigern, die § 35a-Anteile auszuweisen, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Nebenkostennachzahlung geltend machen. Das heißt: Er zahlt Ihre Nachforderung so lange nicht, bis Sie ihm die Steuerbescheinigung liefern.
Insider-Tipp: Die "Lohnkosten-Quote"
Das Herausrechnen von Lohn- vs. Materialkosten bei jeder Rechnung ist mühsam.
Mein Tipp: Bitten Sie Ihre Dienstleister (Gärtner, Hausmeister) schon bei Auftragserteilung darum, den Lohnanteil auf der Rechnung separat auszuweisen. Das ist heute Standard.
Die Pauschale: Wenn eine Rechnung (z.B. Wartungsvertrag) "pauschal" ist, akzeptiert das Finanzamt oft eine Schätzung. Bei vielen Wartungsverträgen (ohne Material) beträgt der Lohnanteil fast 100%. Bei Gärtnern (mit Pflanzenkauf) oder Reinigung (mit Putzmittel) müssen Sie genauer hinschauen.
Nutzen Sie unsere Google-Sheet-Vorlage? Wir haben zwar keine automatische Steuer-Berechnung (da dies individuell ist), aber ich empfehle, unter der Abrechnung einfach einen handschriftlichen oder getippten Satz zu ergänzen: 'In den Betriebskosten sind Lohnkosten gemäß § 35a EStG in Höhe von ca. XX,XX € enthalten.' Das reicht dem Mieter meistens.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Steuerberatung dar. Die Anerkennung der Kosten liegt im Ermessen des Finanzamts des Mieters.)
