Kaution & Nebenkosten: Darf ich einen Teil für die Nachzahlung einbehalten?
Ein Mieter zieht aus. Die Wohnung ist übergeben, Mängel gibt es keine. Der Mieter fordert: "Bitte überweisen Sie mir meine Kaution sofort zurück."
Doch Sie als Vermieter wissen: Die Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr steht noch aus. Und basierend auf den Vorjahren oder den gestiegenen Energiepreisen erwarten Sie eine saftige Nachzahlung.
Wenn Sie die Kaution jetzt voll auszahlen, laufen Sie Ihrem Geld später vielleicht hinterher.
Die gute Nachricht: Der Bundesgerichtshof (BGH) steht hier auf der Seite der Vermieter. Sie dürfen einen Teil einbehalten – aber nicht "einfach so".
Hier sind die Spielregeln für den "Sicherungseinbehalt".
1. Das Recht auf den "Sicherungseinbehalt"
Grundsätzlich ist die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung fällig. Aber: Wenn noch Forderungen des Vermieters zu erwarten sind (und dazu gehören offene Nebenkosten), darf der Vermieter einen Teil der Kaution zurückhalten.
Dies hat der BGH ausdrücklich bestätigt (Urteil v. 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05). Das Sicherungsbedürfnis des Vermieters wiegt hier schwerer als das Auszahlungsinteresse des Mieters.
2. Wie viel dürfen Sie einbehalten? (Die Berechnung)
Hier machen die meisten Vermieter den Fehler. Sie dürfen NICHT pauschal die ganze Kaution (z.B. 3 Monatsmieten) einbehalten, nur weil noch 200 € Nebenkosten offen sein könnten.
Sie dürfen nur einen "angemessenen Teil" einbehalten.
Die Faustformel der Gerichte:
Orientieren Sie sich an der Nachzahlung des Vorjahres und schlagen Sie einen Sicherheitszuschlag (z.B. 10-20% für gestiegene Energiepreise) oben drauf.
Beispiel:
Nachzahlung letztes Jahr: 300 €.
Sicherheitszuschlag (wegen Gaspreis): +50 €
Einbehalt: 350 €.
Rest: Den Rest der Kaution müssen Sie dem Mieter jetzt auszahlen.
3. Wie lange dürfen Sie das Geld behalten?
Sie dürfen den Einbehalt so lange behalten, bis die Nebenkostenabrechnung fällig ist. Das bedeutet: Bis Sie die Abrechnung erstellt haben, spätestens aber bis zum Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist.
Wichtig: Sobald Sie die Abrechnung erstellt haben, müssen Sie "Kassensturz" machen. Ergibt sich eine Nachzahlung, verrechnen Sie diese mit dem einbehaltenen Betrag und zahlen den Rest sofort aus.
Was, wenn der Mieter immer Guthaben hatte?
Ein wichtiger Hinweis: Wenn der Mieter in den letzten Jahren immer ein Guthaben hatte und keine Kostensteigerungen absehbar sind, haben Sie kein Recht auf einen Einbehalt. In diesem Fall müssen Sie die volle Kaution zügig auszahlen. Prüfen Sie also immer erst die Historie."
Insider Tipp
Mein Tipp aus meiner Praxiserfahrung: Überweisen Sie den unstrittigen Teil der Kaution so schnell wie möglich (am besten innerhalb von 14 Tagen). Das signalisiert dem Mieter: 'Ich will Ihr Geld nicht behalten, sondern ich sichere mich nur ab.' Das baut Vertrauen auf.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Höhe des angemessenen Einbehalts ist oft eine Einzelfallentscheidung.)
