Kleinreparaturen vs. Nebenkosten: Warum der tropfende Hahn NICHT in die Abrechnung gehört
Der Wasserhahn tropft, der Rollladengurt ist gerissen oder der Duschkopf verkalkt. Die Rechnung des Handwerkers beträgt 85 €.
Sie haben eine wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag, wonach der Mieter solche Bagatellschäden bis 100 € selbst zahlen muss.
Perfekt, denken Sie. "Ich packe die 85 € einfach als Position 'Reparatur Bad' mit in die nächste Nebenkostenabrechnung."
Stopp! Das ist der falsche Weg.
Kleinreparaturen und Betriebskosten sind rechtlich zwei völlig verschiedene Paar Schuhe. Wenn Sie diese vermischen, riskieren Sie die formelle Wirksamkeit Ihrer Abrechnung.
Hier erfahren Sie, wie Sie Ihr Geld für Kleinreparaturen richtig (und separat) zurückholen.
1. Der Unterschied: Laufend vs. Unvorhersehbar
Betriebskosten / Nebenkosten: Sind Kosten, die laufend und regelmäßig entstehen wie z.B. Grundsteuer, Müll oder Wartung. Sie sind planbar.
Kleinreparaturen: Sind Instandhaltungskosten. Sie entstehen unvorhersehbar und einmalig, wenn etwas kaputtgeht.
Das Gesetz (§ 1 BetrKV) sagt klar: Instandhaltungskosten sind keine Betriebskosten. Sie haben in der jährlichen Abrechnung (die ja nur Betriebskosten auflistet) absolut nichts zu suchen.
2. Der korrekte Weg: Die Direkt-Rechnung
Wie kommen Sie an Ihr Geld?
Da es sich um einen separaten Anspruch aus dem Mietvertrag handelt, müssen Sie diesen auch separat geltend machen.
Der Ablauf:
Handwerker bezahlen: Sie als Vermieter beauftragen und bezahlen den Handwerker zuerst selbst.
Prüfung: Liegt die Rechnung unter der vereinbarten Einzelgrenze (meist 100–120 €)? Betrifft es ein Teil, auf das der Mieter direkten Zugriff hat (Wasserhahn, Fenstergriff)?
Weiterbelastung: Schreiben Sie dem Mieter einen separaten Brief (oder eine E-Mail) sofort nach der Reparatur: "Sehr geehrter Herr Mieter, anbei erhalten Sie die Rechnung für die Reparatur des Fenstergriffs i.H.v. 85 €. Da dieser Betrag unter der vereinbarten Kleinreparaturgrenze liegt, bitte ich um Erstattung auf mein Konto bis zum [Datum]."
Warten Sie damit nicht bis zur Nebenkostenabrechnung am Jahresende! Das schafft nur Verwirrung und Zahlungsverzug.
3. Die Gefahr der Vermischung
Wenn Sie die Kleinreparatur doch in die Nebenkostenabrechnung schmuggeln (z.B. unter "Sonstiges"), passiert Folgendes:
Der Mieter (oder der Mieterverein) prüft die Abrechnung.
Er entdeckt eine "Reparatur" (was per Definition keine Betriebskostenart ist).
Er streicht die Position raus und fordert eine korrigierte Abrechnung.
Das Risiko: Im schlimmsten Fall wird Ihre ganze Abrechnung als "unübersichtlich" und formell unwirksam eingestuft, weil Sie nicht umlagefähige Kostenarten eingemischt haben.
Insider-Tipp: Die "Jahres-Obergrenze" im Blick behalten
Auch bei der Direkt-Rechnung müssen Sie aufpassen: Eine wirksame Kleinreparaturklausel muss eine Jahres-Höchstgrenze haben (meist 6-8 % der Jahreskaltmiete oder ca. 400 €).
Führen Sie für jeden Mieter eine kleine Liste, wie viele Kleinreparaturen er dieses Jahr schon bezahlt hat. Sobald die Summe (z.B. 400 €) erreicht ist, müssen Sie alle weiteren Reparaturen in diesem Jahr selbst zahlen – auch wenn sie klein sind.
Achtung: Schicken Sie dem Mieter immer eine Kopie der Handwerkerrechnung mit. Er muss prüfen können, ob der Betrag wirklich unter der Grenze lag. Wenn die Rechnung 120 € beträgt und Ihre Grenze 100 € ist, muss der Mieter GAR NICHTS zahlen (auch nicht anteilig 100 €). Alles-oder-Nichts-Prinzip!
Darf der Mieter den Wasserhahn selbst reparieren? Ja, theoretisch. Aber ich rate davon ab. Wenn er es falsch macht, kann der Schaden schnell größer werden. Ich sage meinen Mietern immer, dass sie den Schaden bei mir melden sollen. Ich schicke dann den Profi. Wenn der Schaden klein ist, rechnen wir ab. Das ist sicherer für uns beide.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Die Wirksamkeit von Kleinreparaturklauseln hängt stark von der exakten Formulierung im Mietvertrag ab.)
