Umlageschlüssel ändern: So wechseln Sie von "Personen" auf "Quadratmeter" (und wann es verboten ist)
Sie haben vor Jahren im Mietvertrag vereinbart, dass Müll und Wasser nach der Personenzahl abgerechnet werden.
Mittlerweile bereuen Sie es. Die ständige Zählerei, wer wann ein- oder ausgezogen ist, die Diskussionen über Babys und Dauerbesucher – es ist ein administrativer Albtraum.
Sie möchten künftig einfach nach Wohnfläche (qm) abrechnen, so wie es der Standard ist.
Doch Ihr Mieter (ein Single in einer großen Wohnung) weigert sich, da er nach Quadratmetern mehr zahlen müsste.
Dürfen Sie den Schlüssel einseitig ändern?
Die Antwort: Grundsätzlich Nein – aber es gibt zwei mächtige Ausnahmen.
1. Die Grundregel: Verträge sind einzuhalten
Der Bundesgerichtshof (BGH) schützt das Vertrauen des Mieters.
Haben Sie einmal "Personenzahl" vereinbart, sind Sie daran gebunden. Sie können den Schlüssel nicht einseitig ändern, nur weil es für Sie bequemer ist oder "gerechter" wäre.
Eine Änderung ist nur möglich, wenn:
Alle Mieter zustimmen (Änderungsvertrag).
Oder einer der gesetzlichen Ausnahmefälle des § 556a BGB greift.
2. Ausnahme 1: Der Einbau von Zählern (§ 556a Abs. 2)
Das ist Ihr stärkster Hebel, um vom Personenschlüssel wegzukommen – zumindest beim Wasser und Müll.
Das Gesetz erlaubt Ihnen eine einseitige Änderung des Schlüssels, wenn Sie von einer Pauschal-Umlage (Personen/qm) auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung umstellen.
Szenario: Sie lassen Kaltwasserzähler in den Wohnungen installieren.
Folge: Sie dürfen (und müssen!) dem Mieter erklären: "Ab der nächsten Abrechnungsperiode rechne ich Wasser nicht mehr nach Personen, sondern nach gemessenem Verbrauch ab."
Vorteil: Das schlägt den alten Mietvertrag. Die Zustimmung des Mieters ist nicht nötig.
3. Ausnahme 2: Die "Duldungsklausel" im Vertrag
Prüfen Sie Ihren Mietvertrag auf das Kleingedruckte!
Moderne Mietverträge enthalten oft eine Öffnungsklausel (Leistungsbestimmungsrecht).
Beispieltext: "Der Vermieter ist berechtigt, den Umlageschlüssel nach billigem Ermessen für die Zukunft zu ändern, wenn dies sachgerecht ist."
Wenn Sie eine solche Klausel haben, dürfen Sie den Schlüssel auch für Müll oder Versicherungen ändern – aber Sie müssen einen sachlichen Grund nennen (z.B. weil der Personenschlüssel durch ständigen Leerstand zu unfairen Ergebnissen führt). Ohne diese Klausel bleibt Ihnen nur die freundliche Bitte um eine Vertragsänderung.
Insider-Tipp: Zeitpunkt der Ankündigung
Wichtig: Jede Änderung des Schlüssels (auch die gesetzlich erlaubte nach Zählereinbau) muss vor Beginn der neuen Abrechnungsperiode angekündigt werden. Sie können nicht rückwirkend für das laufende Jahr ändern! Ich würde dem Mieter dann z.B. im September schreiben: 'Ab dem 01.01. wird wie folgt abgerechnet...'.
Gut zu Wissen: Beim Müll gibt es Systeme mit Chip-Identifikation (Verursachergerechte Abrechnung). Wenn Ihre Gemeinde das einführt, haben Sie ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht für den alten Schlüssel (§ 556a Abs 2 BGB) und können sofort auf 'Verbrauch' umstellen.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Einseitige Vertragsänderungen sind juristisch heikel. Prüfen Sie Ihren Vertrag auf Öffnungsklauseln.)
