Kosten für den Aufzug: Muss der Mieter im Erdgeschoss mitzahlen?
Es ist ein Dauerbrenner im Mietrecht und ein Garant für Streitigkeiten: die Umlage der Aufzugskosten. Mieter im Erdgeschoss (EG) sehen oft nicht ein, warum sie für einen Fahrstuhl zahlen sollen, den sie nachweislich nie benutzen. Auch dieses Thema kommt bei mir in der Praxis regelmäßig vor.
Die Rechtslage war hier lange umstritten, ist aber mittlerweile durch den Bundesgerichtshof (BGH) eindeutig geklärt – und die Antwort gefällt nicht jedem EG-Mieter.
Hier ist, was Sie als Vermieter wissen müssen.
1. Ja, der Erdgeschoss-Mieter muss (meistens) mitzahlen
Der BGH hat entschieden: Die Kosten für den Aufzug sind (sofern im Mietvertrag vereinbart) von allen Mietern zu tragen – unabhängig davon, in welchem Stockwerk sie wohnen oder ob sie den Aufzug tatsächlich nutzen.
Die Begründung der Gerichte:
Bereitstellungskosten: Der Aufzug ist eine Einrichtung, die dem gesamten Gebäude dient. Der Vermieter stellt sie allen Mietern zur Verfügung. Die reine Möglichkeit der Nutzung (z.B. um Freunde im 4. Stock zu besuchen oder Einkäufe in den Keller zu bringen, falls der Aufzug dorthin fährt) reicht aus.
Keine Verbrauchsabrechnung: Die Betriebskosten eines Aufzugs (Strom, Wartung) sind keine verbrauchsabhängigen Kosten. Sie fallen an, egal ob 10 oder 100 Leute fahren. Daher ist eine Umlage nach Verbrauch nicht möglich.
Die Kosten werden daher nach dem vereinbarten Schlüssel (meist Wohnfläche) auf alle Mieter umgelegt.
2. Die (seltene) Ausnahme: Was steht im Mietvertrag?
Die einzige Möglichkeit für einen EG-Mieter, den Kosten zu entgehen, ist eine explizite Klausel im Mietvertrag.
Wenn in seinem individuellen Mietvertrag steht "Der Mieter ist von der Umlage der Aufzugskosten befreit", dann gilt das. Ich habe inzwischen auch schon häufiger mitbekommen, dass EG-Mieter explizit nach einer solchen Klausel im Mietvertrag fragen.
Fehlt eine solche Klausel und verweist der Vertrag (wie üblich) pauschal auf die Betriebskostenverordnung, ist der EG-Mieter voll in der Zahlungspflicht.
3. Was gehört zu den umlagefähigen Aufzugskosten?
Laut § 2 Nr. 7 BetrKV sind dies die "Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs".
Das dürfen Sie umlegen:
Betriebsstrom: Der Strom, den der Aufzug für Fahrten und Beleuchtung benötigt.
Wartungskosten: Die regelmäßigen Kosten für die Wartung durch eine Fachfirma (Schmieren, Einstellen, Prüfung der Sicherheit).
Prüfgebühren: Die Kosten für die gesetzlich vorgeschriebenen Prüfungen (z.B. durch den TÜV).
Notrufbereitschaft: Die Gebühren für die Verbindung zu einer Notrufzentrale.
Reinigung: Kosten für die Reinigung der Kabine und des Schachtbereichs.
4. Was ist NICHT umlagefähig?
Wie immer gilt die strikte Trennung zur Instandhaltung.
Das dürfen Sie NICHT umlegen:
Reparaturen: Wenn der Aufzug stecken bleibt und ein Teil ausgetauscht werden muss (z.B. ein Seil, der Motor, die Türsteuerung).
Modernisierung: Der Einbau einer neuen Kabine oder einer moderneren Steuerung.
Insider-Tipp: Die "Full-Service-Vertrags"-Falle
Genau wie bei der Heizung ist der Wartungsvertrag für den Aufzug die größte Fehlerquelle. Fast alle dieser Verträge sind "Vollwartungsverträge", die einen Reparaturanteil (nicht umlagefähig) beinhalten. Sie dürfen diese Verträge nicht zu 100% umlegen! Fordern Sie von Ihrer Wartungsfirma eine Aufschlüsselung oder nehmen Sie einen pauschalen Abzug (Gerichte akzeptieren oft 15-25%) für die Instandhaltung vor. Aus meiner Erfahrung weiß ich, dass der Reparaturanteil in einer Rechnung für einen Wartungsvertrag häufig übersehen wird. Achten Sie desshalb besonders auf solche Rechnungen.
Fazit
Die Umlage der Aufzugskosten auf EG-Mieter ist fast immer rechtens. Sorgen Sie aber unbedingt dafür, dass Sie nur die reinen Betriebskosten (Strom, Wartung, TÜV) umlegen und alle Reparaturanteile sauber herausrechnen.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Rechtsprechung zur Umlagefähigkeit von Wartungsverträgen ist komplex. Im Zweifel einen Anwalt konsultieren.)
