Leerstand & Mietausfall: So holen Sie sich 50% der Grundsteuer zurück
Eine Wohnung steht leer, weil Sie keinen Mieter finden oder weil das Haus nach einem Brand unbewohnbar ist. Der finanzielle Schaden ist doppelt: Sie haben keine Mieteinnahmen, müssen aber trotzdem die vollen Nebenkosten (und vor allem die Grundsteuer) an die Stadt zahlen.
Viele Vermieter schlucken diesen Verlust einfach.
Das ist ein Fehler.
Das Grundsteuergesetz (§ 33 GrStG) bietet eine wenig bekannte Möglichkeit: Bei erheblichem Mietausfall können Sie sich bis zu 50 % der Grundsteuer erlassen lassen. Sie müssen dafür aber eine harte Frist einhalten.
Hier erfahren Sie, wie der Erlass funktioniert.
1. Die Voraussetzungen für den Erlass
Der Staat schenkt Ihnen nichts einfach so. Ein Erlass ist nur möglich, wenn Sie unverschuldet erhebliche Mietausfälle haben.
Wann liegt eine "Ertragsminderung" vor?
25 % Erlass: Wenn Ihre Roherträge (Mieteinnahmen) für das ganze Haus um mehr als 50 % niedriger sind als die "übliche" Jahresmiete.
50 % Erlass: Wenn Sie gar keine Einnahmen hatten (100 % Ausfall), wird die Steuer halbiert.
Wann ist es "unverschuldet"?
Das ist der Knackpunkt.
Unverschuldet: Leerstand wegen eines Brandes, Wasserschadens oder weil sich trotz intensiver Bemühungen (Inserate, Makler) kein Mieter findet (z.B. in strukturschwachen Regionen).
Verschuldet (Kein Erlass): Sie sanieren die Wohnung gerade "in Ruhe" (Luxussanierung), Sie wollen nicht vermieten (Spekulationsleerstand) oder Sie verlangen eine Miete, die viel zu hoch für den Markt ist.
2. Die harte Frist: Der 31. März
Der Erlass passiert nicht automatisch. Sie müssen ihn beantragen.
Der Antrag für das vergangene Jahr muss spätestens bis zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde (oder in Stadtstaaten beim Finanzamt) eingehen.
Beispiel: Für Mietausfälle im Jahr 2024 müssen Sie den Antrag bis zum 31.03.2025 stellen.
Das ist eine Ausschlussfrist. Kommt der Antrag am 1. April, gibt es keinen Cent zurück.
3. Was müssen Sie einreichen?
Ein formloses Schreiben reicht oft für den Start ("Hiermit beantrage ich den Grundsteuererlass gemäß § 33 GrStG für das Objekt...").
Die Behörde wird dann Nachweise fordern:
Mietaufstellung: Was haben Sie eingenommen vs. was wäre bei Vollvermietung möglich ("Soll-Miete").
Vermietungsbemühungen: Kopien von ImmobilienScout-Anzeigen, Maklerverträgen oder Zeitungsinseraten. Sie müssen beweisen, dass Sie versucht haben, Mieter zu finden.
Insider-Tipp: Die "Renovierungs-Lücke"
Vorsicht bei Renovierungen! Wenn die Wohnung leer steht, weil Sie sie gerade renovieren, um sie danach teurer zu vermieten, gilt das oft als "verschuldeter" Leerstand (unternehmerische Entscheidung).
Aber: Wenn die Renovierung zwingend notwendig war, um die Wohnung überhaupt wieder bewohnbar/vermietbar zu machen (z.B. nach einem Messie-Mieter oder Rohrbruch), ist der Leerstand während der Bauzeit unverschuldet. Argumentieren Sie im Antrag immer mit der "Unvermietbarkeit" des Zustands!
Der Kalendereintrag
Mein wichtigster Rat: Setzen Sie sich jetzt einen wiederkehrenden Termin in den Kalender auf den 15. März: 'Grundsteuer-Check'. Gehen Sie Ihre Objekte durch. Hatten Sie letztes Jahr irgendwo Leerstand? Dann stellen Sie den Antrag. Das würde ich wirklich jedem privaten Vermieter in Deutschland empfehlen. Es kostet Sie nur 10 Minuten und bringt oft hunderte Euro.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Steuerberatung dar. Die Gewährung des Erlasses ist eine Entscheidung der kommunalen Steuerämter.)
