Mieter zahlt Nachzahlung nicht: Ab wann darf ich kündigen?
Sie haben die Nebenkostenabrechnung verschickt (Fristen eingehalten, formell korrekt). Das Ergebnis: 1.500 € Nachzahlung.
Der Mieter überweist weiterhin pünktlich seine monatliche Miete, aber die 1.500 € ignoriert er. Auch auf Mahnungen reagiert er nicht.
Viele Vermieter glauben, sie könnten nur kündigen, wenn die laufende Miete ausbleibt. Das ist falsch.
Auch Rückstände aus Betriebskosten können eine Kündigung rechtfertigen – wenn die Summe hoch genug ist.
Hier erfahren Sie, wo die "Schmerzgrenze" des Gesetzes liegt.
1. Nachzahlung = Mietrückstand
Rechtlich gesehen gehört die Nebenkostennachzahlung zur Miete. Sobald die Zahlungsfrist (meist 30 Tage nach Zugang der Abrechnung) abgelaufen ist, gerät der Mieter in Verzug.
Dieser Betrag wird zum Mietrückstand addiert.
2. Die fristlose Kündigung (Der "Rausschmiss")
Für die härteste Waffe, die fristlose Kündigung (§ 543 BGB), gelten strenge Grenzen. Sie dürfen fristlos kündigen, wenn der Rückstand:
Zwei Monatsmieten übersteigt: Der Gesamtrückstand (laufende Miete + Nebenkostennachzahlung) muss höher sein als zwei Bruttokaltmieten.
Beispiel: Miete = 800 €. Rückstandsgrenze = 1.600,01 €.
Wenn der Mieter 1.500 € Nachzahlung schuldet, reicht das allein oft knapp nicht. Fehlt aber nur ein Teil der nächsten Monatsmiete, sind Sie drüber.
Verzug über zwei Termine: Der Mieter zahlt an zwei aufeinanderfolgenden Terminen einen "erheblichen Teil" nicht.
Achtung: Der Mieter kann die fristlose Kündigung "heilen", indem er den Betrag sofort nach Erhalt der Kündigung (bzw. bis 2 Monate nach Räumungsklage) vollständig bezahlt.
3. Die ordentliche Kündigung (Der sichere Weg)
Oft ist die ordentliche Kündigung (mit 3-9 Monaten Frist, je nach Wohndauer) für Vermieter der sicherere Weg.
Grund: "Schuldhafte Verletzung der Vertragspflichten" (§ 573 BGB).
Grenze: Hier gibt es keine starre "2-Monats-Grenze". Die Rechtsprechung (BGH) sagt: Ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete über einen längeren Zeitraum kann bereits für eine ordentliche Kündigung reichen.
Vorteil: Eine ordentliche Kündigung kann nicht durch Nachzahlung "geheilt" werden. Ist das Vertrauen zerstört, muss der Mieter raus, auch wenn er später zahlt (BGH Urteil VIII ZR 107/04).
Insider-Tipp: Die Abmahnung ist Pflicht!
Bevor Sie wegen Nebenkostenrückständen (ordentlich) kündigen, müssen Sie den Mieter abmahnen.
Schreiben Sie einen formellen Brief: "Sie sind mit der Nachzahlung von 1.500 € aus der Abrechnung 2024 im Verzug. Ich fordere Sie auf, den Betrag bis zum [Datum] zu zahlen. Sollte der Ausgleich nicht erfolgen, werde ich das Mietverhältnis kündigen."
Ohne diese "Warnschuss-Abmahnung" ist eine Kündigung oft unwirksam.
Ich habe in der Praxis schon öfter gehört, dass viele Mieter sagen: 'Nehmen Sie es doch von der Kaution.' Das dürfen Sie während des laufenden Mietverhältnisses ablehnen! Die Kaution ist für Schäden und Auszug gedacht, nicht zum 'Abwohnen' von Nebenkosten. Bestehen Sie auf Überweisung.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar. Kündigungen sind formell extrem anspruchsvoll. Lassen Sie das Kündigungsschreiben immer von einem Anwalt (Haus & Grund) prüfen.)
