Müllgebühren & Straßenreinigung: Wie wird gerecht abgerechnet?
Die Kosten für die Müllabfuhr und die Straßenreinigung (§ 2 Nr. 8 BetrKV) sind ein fester Bestandteil der Nebenkosten. Doch kaum ein Posten sorgt für mehr Gerechtigkeits-Debatten unter den Mietern.
Der Single im Erdgeschoss fragt: "Warum zahle ich genauso viel Müll wie die 5-köpfige Familie über mir?"
Der Mieter im Dachgeschoss fragt: "Warum soll ich für die Straßenreinigung vor dem Haus zahlen, die ich nie nutze?"
Diese oder ähnliche Fragen höhre ich in der Praxis regelmäßig.
Als Vermieter müssen Sie hier einen kühlen Kopf bewahren und sich strikt an den vereinbarten Umlageschlüssel halten.
1. Der Umlageschlüssel: Was steht im Mietvertrag?
Wie bei fast allen kalten Betriebskosten gilt: Der Mietvertrag ist Ihr Gesetz. Er legt fest, wie Sie die Kosten für Müll und Straßenreinigung umlegen dürfen.
Die gängigsten (und rechtssicheren) vereinbarten Schlüssel sind:
Nach Wohnfläche (qm): Der häufigste und am einfachsten zu verwaltende Schlüssel.
Nach Personenzahl: Oft als "fairer" empfunden, aber in der Praxis extrem aufwendig und fehleranfällig.
Nach Wohneinheit: Jede Wohnung zahlt denselben Anteil, egal wie groß sie ist oder wie viele Menschen dort leben.
2. Der "Gerechtigkeits-Mythos": Es zählt nicht, wer den Müll macht
Der wichtigste Punkt, den Sie als Vermieter verstehen müssen: Die Abrechnung nach Wohnfläche oder Personenzahl ist eine pauschale Umlage der Gesamtkosten. Es ist keine verbrauchsabhängige Abrechnung.
Wenn Ihr Mieter argumentiert, er sei "nie zu Hause" oder "trenne perfekt Müll" und wolle daher weniger zahlen, ist dieser Einwand rechtlich irrelevant (auch wenn man den Mieter dahingehend vielleicht gut verstehen kann), solange Sie nach dem vereinbarten Schlüssel (z.B. Wohnfläche) abrechnen. Dieses Streitthema erfhre ich oft in der Praxis.
Der Mieter zahlt nicht für seinen individuellen Müll, sondern für seinen Anteil an der Bereitstellung der Müllentsorgung für das gesamte Haus.
3. Sonderfall: Abrechnung nach Müll-Volumen (mit Chipsystem)
In manchen Gemeinden gibt es moderne Müllsysteme mit Chips oder Wiegefunktionen, bei denen die Kosten pro Entleerung oder pro Kilogramm erfasst werden.
Wenn Sie ein solches System haben, das eine direkte Zuordnung des Verbrauchs zu einer einzelnen Wohnung ermöglicht, dann müssen Sie die Müllkosten auch nach diesem Verbrauch abrechnen.
Eine pauschale Umlage nach Wohnfläche wäre in diesem Fall (genau wie bei der Heizung) unzulässig, da eine verbrauchsabhängige Messung technisch möglich ist.
Insider-Tipp: Die Kosten für die Mülltonne selbst
Was ist mit den Kosten für die Mülltonne? Hier ist Vorsicht geboten:
Miete der Tonne: Wenn Sie die Tonnen von der Gemeinde oder einem Dienstleister mieten, sind diese Mietkosten laufende Betriebskosten und umlagefähig.
Kauf der Tonne: Wenn Sie die Tonnen kaufen, ist das eine einmalige Anschaffung (Instandhaltung/Ausstattung) und nicht umlagefähig.
4. Straßenreinigung & Winterdienst
Auch hier gilt: Es zählt der vereinbarte Umlageschlüssel (meist Wohnfläche).
Ein häufiger Einwand von Mietern (z.B. im Dachgeschoss oder in der Hinterhauswohnung) ist: "Ich nutze den Gehweg oder den Hof nicht, warum soll ich für die Reinigung oder den Winterdienst zahlen?"
Dieser Einwand ist unwirksam. Die Kosten für die Verkehrssicherung (dazu gehört der Winterdienst) und die Reinigung des Grundstücks beziehen sich auf das gesamte Gebäude und Grundstück. Jeder Mieter profitiert (und sei es nur indirekt durch den Zugang) und muss sich an den Kosten beteiligen.
Insider-Tipp: Die "Eigenleistung" des Vermieters
Was ist, wenn Sie als Vermieter den Schnee selbst schippen oder das Treppenhaus putzen? Dürfen Sie dafür fiktive Kosten ansetzen? Nein. Sie dürfen nur tatsächlich entstandene Kosten abrechnen.
Aber: Sie dürfen die Kosten für das Material (Streusalz, Besen, Putzmittel) sehr wohl als Betriebskosten umlegen.
Fazit
Halten Sie sich strikt an den im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssel. Solange Sie das tun, sind "Gerechtigkeitsdebatten" über die individuelle Müllproduktion irrelevant.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Umlage von Müllkosten, insbesondere bei modernen Erfassungssystemen, kann komplex sein.)
