Welche Versicherungen dürfen auf den Mieter umgelegt werden? (Die klare Liste)

​Versicherungskosten sind ein fester Bestandteil der Nebenkostenabrechnung. Doch nicht jede Police, die Sie als Vermieter abschließen, dürfen Sie einfach an Ihre Mieter weitergeben. Kleine Fehler bei diesem Thema können Ihre Abrechnung schnell angreifbar machen.

​Die Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) ist hier der klare Maßstab. Sie erlaubt die Umlage der Kosten für die "Sach- und Haftpflichtversicherungen".

​Aber was genau fällt darunter? Und welche Versicherungen sind Tabu? Hier ist die deutliche Liste.

​1. DIESE Versicherungen sind (fast immer) umlagefähig

​Diese Versicherungen beziehen sich direkt auf das Gebäude oder das Grundstück und dienen dem Schutz des Mietobjekts selbst. Deshalb dürfen die Kosten dafür in der Regel auf die Mieter umgelegt werden:

• ​Gebäudeversicherung: Das ist der wichtigste Posten. Sie deckt Schäden am Gebäude durch Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel ab.

• ​Elementarschadenversicherung: Oft ein Zusatz zur Gebäudeversicherung, deckt sie Schäden durch weitere Naturgefahren wie Überschwemmung, Erdbeben oder Schneedruck ab. In Risikogebieten ist sie essenziell.

• ​Glasversicherung: Umlagefähig, aber nur, wenn sie sich auf die Gebäudeverglasung bezieht (z.B. Fenster, Türen in Gemeinschaftsbereichen). Eine Glasversicherung, die auch die Fenster innerhalb der einzelnen Wohnungen abdeckt, ist oft strittig.

• ​Öltank-Haftpflichtversicherung: Zwingend notwendig, wenn Sie eine Ölheizung betreiben. Sie deckt Schäden ab, falls Öl ausläuft und die Umwelt verschmutzt.

• ​Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung: Diese schützt Sie als Eigentümer vor Ansprüchen Dritter, die auf Ihrem Grundstück zu Schaden kommen (z.B. ein Besucher rutscht im Winter auf dem nicht gestreuten Gehweg aus).

​Wichtig: Voraussetzung ist immer, dass die Umlage dieser Kostenarten im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde (am besten durch Verweis auf § 2 BetrKV).

​2. DIESE Versicherungen dürfen Sie NIEMALS umlegen

​Diese Versicherungen decken Ihre persönlichen Risiken als Vermieter ab oder beziehen sich nicht direkt auf das Gebäude. Sie sind daher nicht umlagefähig:

• ​Ihre private Haftpflichtversicherung: Diese hat nichts mit dem Gebäude zu tun.

• ​Rechtsschutzversicherung: Kosten für Ihren Anwaltsschutz (auch für Mietrecht) sind reine Vermietersache.

• ​Mietausfallversicherung: Die Versicherung gegen Zahlungsausfälle Ihrer Mieter ist Ihr unternehmerisches Risiko.

• ​Reparaturkostenversicherung: Versicherungen, die Kosten für Reparaturen am Gebäude übernehmen, sind nicht umlagefähig, da Reparaturen selbst Vermietersache sind.

​Insider-Tipp: Achtung bei "Paket-Policen"

​Manche Versicherer bieten Kombi-Pakete an, die sowohl umlagefähige (Gebäudeversicherung) als auch nicht umlagefähige (z.B. Rechtsschutz) Bausteine enthalten. Hier sind Sie als Vermieter in der Pflicht den nicht umlagefähigen Anteil sauber herauszurechnen, bevor Sie die Kosten in die Nebenkostenabrechnung einstellen. Fordern Sie von Ihrem Versicherer eine detaillierte Aufschlüsselung der Kostenpunkte des Kombi-Paketes an. Ein pauschaler Ansatz ist nicht zulässig. Wenn Sie solche Versicherungen mit Kombi-Pakt einfach in die Betriebskostenabrechnung als umlagefähig mit aufnehmen, kann das Ihre Abrechnung leicht angreifbar machen.

​3. Der Grundsatz: Nur Kosten "rund ums Gebäude"

​Es gibt eine einfache Faustregel: Nur Versicherungen, die sich direkt auf das Gebäude, das Grundstück und dessen sicheren Betrieb beziehen, sind umlagefähig. Alles, was Ihre persönlichen oder unternehmerischen Risiken als Vermieter absichert, müssen Sie selbst tragen.

​Prüfen Sie Ihre Versicherungspolicen genau und gleichen Sie sie mit der Betriebskostenverordnung ab. So vermeiden Sie unnötige Widersprüche und stellen sicher, dass Ihre Abrechnung korrekt ist.

​(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Im Zweifel, insbesondere bei komplexen Versicherungspolicen, konsultieren Sie einen Anwalt für Mietrecht.)