Wasser & Abwasser: Wie werden die Kosten korrekt umgelegt? (Mit & Ohne Zähler)
Nach Heizung und Grundsteuer gehören die Kosten für Wasser und Abwasser zu den größten Posten in der Nebenkostenabrechnung. Fehler bei der Umlage können schnell zu Streitigkeiten führen.
Die Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 2 & 3 BetrKV) erlaubt die Umlage der Kosten für die Wasserversorgung und die Entwässerung. Doch wie werden diese Kosten verteilt ?
Das hängt von einer sehr entscheidenden Frage ab: Gibt es individuelle Wasserzähler in den Wohnungen?
1. Der Idealfall: Abrechnung nach individuellem Verbrauch (mit Zählern)
Wenn jede Wohnung über eigene, geeichte Kaltwasserzähler verfügt, ist die Abrechnung am fairsten und rechtlich am sichersten:
Verteilungsschlüssel: Der gemessene Verbrauch in Kubikmetern (m³).
Vorgehen: Sie lesen die Zählerstände am Anfang und Ende des Abrechnungszeitraums ab (oder lassen ablesen). Die Differenz ist der Verbrauch der jeweiligen Wohnung.
Kostenaufteilung: Die Gesamtwasserkosten des Hauses (laut Rechnung des Versorgers) werden durch den Gesamtverbrauch aller Wohnungen geteilt. Das ergibt den Preis pro Kubikmeter. Dieser Preis wird dann mit dem individuellen Verbrauch jeder Wohnung multipliziert.
Wichtig (Eichgültigkeit): Wasserzähler müssen alle 6 Jahre neu geeicht oder ausgetauscht werden (Eichgesetz). Ist ein Zähler abgelaufen, darf der gemessene Verbrauch nicht mehr für die Abrechnung verwendet werden! Sie müssen dann schätzen (was oft zu Streit führt) oder nach dem Flächenschlüssel abrechnen.
Was ist mit Abwasser?
Die Abwasserkosten richten sich meist nach dem Frischwasserverbrauch. Sie können also in der Regel nach demselben Schlüssel (dem gemessenen Kaltwasserverbrauch) umgelegt werden.
2. Der häufige Fall: Abrechnung nach Verteilerschlüssel (ohne Zähler)
In vielen Gebäuden (gerade in älteren) gibt es keine Einzelwasserzähler. Hier müssen die Gesamtkosten nach einem festen Verteilerschlüssel umgelegt werden.
Welcher Schlüssel gilt?
Das MUSS im Mietvertrag geregelt sein!
Standard (wenn nichts anderes vereinbart): Die Wohnfläche (qm). Das ist oft der Fall, aber nicht immer der fairste Schlüssel.
Alternative (muss explizit vereinbart sein): Die Personenzahl. Hier wird angenommen, dass mehr Personen mehr Wasser verbrauchen.
Die Abrechnung nach Wohnfläche:
Sie nehmen die Gesamtwasserkosten des Hauses.
Sie teilen diese durch die Gesamt-Quadratmeterzahl der Wohnfläche des Hauses.
Das Ergebnis multiplizieren Sie mit den Quadratmetern der jeweiligen Wohnung. (Genau wie bei der Grundsteuer).
Die Abrechnung nach Personenzahl (Achtung, aufwendig!):
Sie müssen über das Jahr genau dokumentieren, wie viele Personen wann in welcher Wohnung gelebt haben (Einzüge, Auszüge, Geburten).
Die Kosten werden dann nach "Personen-Monaten" oder "Personen-Tagen" aufgeteilt.
Insider-Tipp: Warum die Abrechnung nach Personenzahl oft scheitert
Obwohl sie fairer erscheint, ist die Abrechnung nach Personenzahl extrem fehleranfällig und aufwendig. Sie als Vermieter sind in der Beweispflicht, dass Ihre Personenzahlen stimmen. Schon ein nicht gemeldeter Einzug oder ein längerer Besuch können Ihre gesamte Abrechnung angreifbar machen. Wenn möglich, vereinbaren Sie im Mietvertrag immer die Abrechnung nach Wohnfläche, wenn keine Zähler vorhanden sind. Das ist rechtssicherer und einfacher. Deshalb der Tip: einfach nach Wohnfläche abrechnen! Das vereinfacht diesen Schritt der Abrechnung enorm.
3. Was darf NICHT in die Wasserkosten-Abrechnung?
Auch hier gilt: Nur die laufenden Kosten sind umlagefähig.
Reparaturen: Die Kosten für die Reparatur eines Rohrbruchs oder den Austausch eines defekten Wasserhahns sind Instandhaltung und vom Vermieter zu tragen.
Kosten für Zähler: Die einmaligen Kosten für den Einbau neuer Wasserzähler sind Modernisierungskosten. Die laufenden Kosten für die Miete oder Eichung der Zähler sind hingegen meistens umlagefähig (als Teil der Wasserkosten).
Fazit
Prüfen Sie Ihren Mietvertrag: Ist ein Verteilerschlüssel vereinbart? Gibt es Wasserzähler und sind diese geeicht? Die korrekte Umlage der Wasser- und Abwasserkosten hängt entscheidend von diesen Details ab. Eine klare Abrechnung nach dem korrekten Schlüssel vermeidet die häufigsten Widersprüche.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Insbesondere die Umlagefähigkeit von Zählermiete/-eichung kann regional unterschiedlich gehandhabt werden. Im Zweifel konsultieren Sie einen Anwalt.)
