Nebenkosten bei Leerstand: Wer zahlt die Kosten einer unbewohnten Wohnung?

​Eine Wohnung steht leer. Vielleicht warten Sie auf einen neuen Mieter, sanieren oder hatten Pech bei der Vermietung. Die Mieteinnahmen fehlen, aber die Nebenkosten laufen weiter: Grundsteuer, Versicherungen, Heizung, Müllgebühren.

​Wer zahlt diese Kosten für die unbewohnte Wohnung? Ist es fair, diese einfach auf die anderen Mieter umzulegen, die ja nichts dafürkönnen, dass eine Wohnung leer steht?

​Die Antwort ist klar und unmissverständlich: Die Kosten für leerstehende Wohnungen müssen Sie als Vermieter selbst tragen. Das ist eine grundlegende Regel im Mietrecht.

​1. Das Verbot der Umlage auf andere Mieter

​Das Gesetz und die Rechtsprechung sind hier eindeutig: Sie dürfen die Nebenkosten, die auf eine leerstehende Wohnung entfallen, NICHT auf die verbleibenden Mieter umlegen.

• ​Grundsatz der Wirtschaftlichkeit: Ein Vermieter ist verpflichtet, das Gebäude wirtschaftlich zu verwalten. Ein Leerstand, der Nebenkosten verursacht, ist Ihr unternehmerisches Risiko, nicht das Ihrer Mieter.

• ​Gerechtigkeitsgedanke: Es wäre höchst unfair, wenn die anderen Mieter für die Kosten einer Wohnung aufkommen müssten, die sie gar nicht nutzen.

​Insider-Tipp: Das Problem mit pauschalen Abrechnungen

​Wichtig: Wenn Sie Wasser oder Müll pauschal nach Personenzahl umlegen, der Mieter aber auszieht und die Wohnung leersteht, dürfen Sie die Personenzahl der Leerwohnung nicht einfach "weglassen". Das habe ich in der Praxis schon häufig mitbekommen. Sie müssen so tun, als würde die Wohnung von einer Person bewohnt, und diesen Anteil selbst zahlen. Andernfalls würden Sie die Kosten auf die anderen Mieter umlegen. Das passiert leider mehr Vermietern als man glauben mag und macht ihre Abrechnung leicht angreifbar.

​2. Wie werden die Kosten für Leerstand berechnet?

​Sie müssen die Kosten der leerstehenden Wohnung so berechnen, als wäre sie vermietet. Nicht einfach die Wohnung aus der Berechnung auslassen!

​A) Kalte Betriebskosten (z.B. Grundsteuer, Versicherungen, Müll, Hausmeister)

• ​Verteilungsschlüssel: Die Kosten werden nach dem im Mietvertrag vorgesehenen Schlüssel (meist Wohnfläche) aufgeteilt.

• ​Ihr Anteil: Der Anteil, der auf die leerstehende Wohnung entfällt, ist von Ihnen als Vermieter zu tragen.

​Beispiel:

• ​Gesamtwohnfläche Gebäude: 400 qm

• ​Wohnfläche Leerstand: 80 qm

• ​Anteil des Leerstands: 80 qm / 400 qm = 20%

• ​Wenn die Grundsteuer 1.000 € beträgt, müssen Sie 20% davon (200 €) selbst tragen.

​B) Warme Betriebskosten (Heizung & Warmwasser)

Hier wird es etwas komplizierter, da die Heizkostenverordnung greift.

• ​Grundkosten (30-50%): Diese werden nach dem vereinbarten Schlüssel (meist Wohnfläche) aufgeteilt. Der Anteil des Leerstands ist von Ihnen zu tragen.

• ​Verbrauchskosten (50-70%): Hier darf keine Heizung verbraucht worden sein, da die Wohnung ja leer steht. Sie zahlen also keinen "Verbrauch" für sich selbst.

• ​Wichtig: Sie müssen die Heizkostenanlage für die leerstehende Wohnung auf Frostschutz herunterdrehen lassen oder sicherstellen, dass nichts einfriert. Wenn Sie die Heizung weiterlaufen lassen, obwohl niemand dort wohnt, können Sie die "Verbrauchskosten" dafür nicht umlegen.

​Insider-Tipp: Messdienstleister instruieren

​Wenn Sie einen Messdienstleister haben, informieren Sie diesen unbedingt über Leerstände. Er kann die Ablesewerte der leerstehenden Wohnung auf "0" setzen (oder korrekt als Leerstand kennzeichnen), sodass dieser Anteil in der Gesamtabrechnung nicht auf die anderen Mieter verteilt wird. Dies ist entscheidend für eine korrekte Abrechnung. Geben Sie dem Messdienstleister so schnell wie möglich Bescheid über den Leerstand. Es kann sonst zu unnötigen, vermeidbaren Komplikationen kommen.

​3. Die "Abwälzung" auf den Nachmieter?

​Es gibt eine Ausnahme, die oft missverstanden wird:

Wenn ein Mieter auszieht und Sie die Wohnung nicht sofort vermietet bekommen, aber kurz darauf ein neuer Mieter einzieht – wer zahlt die Kosten für die Zeit zwischen den Mietverhältnissen?

​Auch hier gilt: Die Kosten für die Zeit, in der kein Mietvertrag bestand, müssen Sie als Vermieter tragen. Sie können diese Kosten nicht auf den neuen Mieter abwälzen. Der neue Mieter zahlt erst ab dem Tag, an dem sein Mietvertrag beginnt und er die Wohnung übernommen hat. Gerade deshalb ist hier eine schnelle Kommunikation mit dem Messdienstleister sehr Sinnvoll.

​Fazit

​Leerstand ist ärgerlich genug, aber er darf nicht auf Kosten der anderen Mieter gehen. Planen Sie diese Kosten immer als Ihr eigenes Risiko ein. Eine transparente und korrekte Berechnung der Leerstandskosten ist essenziell, um Streitigkeiten mit Ihren Mietern zu vermeiden und rechtssicher zu handeln.

​(Haftungsausschuss: Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Handhabung von Leerständen kann im Einzelfall komplex sein. Bei Fragen konsultieren Sie einen Anwalt.)