"Sonstige Betriebskosten": Der gefährliche Sammeltopf – Was ist erlaubt?
Am Ende der Nebenkostenabrechnung taucht er oft auf: der Posten "Sonstige Betriebskosten" (§ 2 Nr. 17 BetrKV). Für Mieter ist dies der undurchsichtigste Punkt von allen, für Vermieter eine riskante Stolperfalle.
Viele Vermieter nutzen diesen Posten fälschlicherweise als "Sammeltopf" für alles, was sonst nirgendwo hineinpasst. Das ist unzulässig.
Eine Position darf nur dann als "Sonstige Betriebskosten" abgerechnet werden, wenn zwei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind:
Es handelt sich um laufende, regelmäßige Kosten (keine einmaligen Reparaturen).
Die Kostenart wurde explizit im Mietvertrag benannt.
Ein Satz im Mietvertrag wie "Der Mieter trägt sonstige Betriebskosten" ist wertlos. Hier ist, was Sie wissen müssen.
1. Die Voraussetzung: Was muss im Mietvertrag stehen?
Das ist der wichtigste Punkt: Der Mieter muss bei Vertragsunterschrift wissen, was potenziell auf ihn zukommt.
UNWIRKSAM: "Der Mieter trägt alle sonstigen Betriebskosten."
WIRKSAM: "Der Mieter trägt, zusätzlich zu den in § 2 BetrKV Nr. 1-16 genannten Kosten, folgende sonstige Betriebskosten:
die Kosten der Wartung der Rauchwarnmelder.
die Kosten der Dachrinnenreinigung.
die Kosten der Legionellenprüfung."
Nur was im Vertrag konkret genannt ist, darf später abgerechnet werden.
Insider-Tipp: Der Altvertrags-Check
Prüfen Sie Ihre alten Mietverträge! Wenn Sie eine Kostenart (z.B. Dachrinnenreinigung) abrechnen wollen, die dort nicht explizit unter "Sonstiges" aufgeführt ist, haben Sie kein Recht dazu. Sie bleiben auf den Kosten sitzen. Bei Neuverträgen sollten Sie diese Liste immer so präzise wie möglich gestalten.
2. Beispiele: Was sind typische "Sonstige Betriebskosten"?
Hier sind die häufigsten Posten, die (sofern im Mietvertrag genannt!) umlagefähig sind:
Wartung von Rauchwarnmeldern: Die Kosten für die jährliche Prüfung und den Batteriewechsel durch eine Fachfirma. (Achtung: Die Anschaffung oder Miete der Geräte ist je nach Bundesland unterschiedlich geregelt und oft nicht umlagefähig!)
Dachrinnenreinigung: Aber nur, wenn sie regelmäßig (z.B. jährlich) durchgeführt wird, um Verstopfungen vorzubeugen. Eine einmalige Not-Reinigung nach einem Sturm ist eine Reparatur.
Legionellenprüfung (Trinkwasseruntersuchung): Die Kosten für die gesetzlich vorgeschriebene, regelmäßige Prüfung des Trinkwassers.
Wartung von Feuerlöschern: Die Kosten für die zweijährliche Prüfung der Feuerlöscher im Treppenhaus.
Wartung der Lüftungsanlage: Die laufenden Kosten für Filterwechsel und Prüfung der Lüftungsschächte.
3. Was ist NIEMALS "Sonstiges"?
Unabhängig davon, was im Mietvertrag steht – diese Kosten sind niemals "Sonstige Betriebskosten":
Alle Reparaturkosten: (z.B. Austausch eines defekten Rauchmelders, Reparatur der Dachrinne). Das sind Instandhaltungskosten.
Alle Verwaltungskosten: (z.B. Bankgebühren, Porto, Ihre Software).
Alle Kosten, die bereits abgedeckt sind: Die "Wartung der Heizung" gehört in die Heizkosten, nicht unter "Sonstiges".
Insider-Tipp: Der "TÜV"-Fehler
Ein klassischer Streitfall ist der Aufzug (Fahrstuhl). Die Kosten für den Aufzug sind in § 2 Nr. 7 BetrKV separat geregelt. Sie haben in "Sonstige Betriebskosten" nichts zu suchen. Viele Vermieter versuchen jedoch, die Kosten für die "TÜV-Prüfung" des Aufzugs als "Sonstiges" abzurechnen. Das ist falsch. Die TÜV-Prüfung ist Teil der normalen Betriebskosten des Aufzugs und gehört in diesen Posten. In der Praxis werden wirklich häufig Positionen fälschlicherweise als "Sonstiges" deklariert. Deshalb ist es sehr wichtig hier genau zu sein. Rechnen Sie wirklich nur Positionen unter “sonstiges” ab, wenn Sie sich sicher sind.
Fazit
Sehen Sie den Posten "Sonstige Betriebskosten" nicht als Freifahrtschein, sondern als präzise definierte Ausnahme. Der Schlüssel liegt immer im Mietvertrag. Jede Position, die dort nicht explizit genannt ist, werden Sie im Streitfall nicht durchsetzen können.
(Haftungsausschluss: Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Umlagefähigkeit von "Sonstigen Betriebskosten" hängt stark von der genauen Formulierung des Mietvertrags ab.)
